다주택자 매물 확대 정책, 임대차 시장 변수로 부상

李대통령 '양도세' 발언 전후 서울 전월세 7.6%↓

다주택 처분시 공급 효과…임대차 매물은 감소

"전세가격 상승이 매매가로 전이될 가능성 있어"

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 12일 서울 시내 공인중개사에 매물이 안내되어 있다. 2025.01.12. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 부동산 시장 안정을 위해 다주택자의 주택 처분을 다각도로 유도하고 있지만, 오히려 임대차 공급 감소로 전월세가 오르며 집값까지 영향을 줄 수 있다는 우려가 나온다.

10일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 이날 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만9642건으로 지난달 22일(4만2870건) 대비 7.6%(3228건) 줄었다. 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝히기 전과 비교해 줄어든 것이다.

전세는 7.2%(1579건), 월세는 8.0%(1649건) 줄었다. 지난해 같은 기간과 비교하면 서울의 전월세는 16.7%(7947건) 감소했다.

오는 5월9일로 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 더 연장되지 않는 데 따른 최근 다주택 처분 기조가 작용한 결과로 풀이된다.

양도세 중과 유예가 종료되면 6~45%의 양도세 기본 세율에 2주택자는 20%포인트(p), 3주택자 이상은 30%p 이상 가산세율이 붙는다. 특히 3주택자 이상의 경우 지방소득세(10%)까지 더하면 최고 세율이 82.5%까지 오르게 된다.

이 대통령도 다주택자의 등록임대 아파트 매각을 압박하는 메시지를 잇따라 내고 있다. 이날 엑스(옛 트위터)를 통해 "다주택인 아파트 4만2500호가 양도차익을 누리며 무기한으로 버티지 않고, 다주택 양도세 중과를 피해 매물로 나오면 집값 안정 효과가 미지수일 것 같지는 않는다"고 말한 것이 대표적이다.

국토교통부에 따르면, 2024년 기준 서울의 장기매입임대주택 27만8886가구 중 아파트는 4만3682가구로 15.7% 비중을 차지하고 있다. 나머지는 빌라, 다가구, 오피스텔 등 비(非)아파트다.

지난해 6·27 대출 규제로 주택담보대출(주담대)를 받으면 6개월 내 전입 신고를 해야 한다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되면서 2년 실거주(4개월 내 입주) 의무도 생겼다.

전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 원천봉쇄한 것으로,  다주택자가 급매를 처분하더라도 무주택자 등 실거주 목적이 아닌 한 주택을 사기 힘들어 주택 공급 효과를 볼 수 있을 것으로 부동산 업계는 보고 있다.

이 대통령도 "의무임대기간과 일정한 양도세 중과 제외 기간이 지난 등록임대 다주택이 일반 다주택처럼 시장에 나오면 수십만호 공급 효과가 있다"고 강조했다.

문제는 다주택자가 세를 놓던 주택을 처분할 경우 시장에 공급되던 임대차 매물이 줄어들어 전월세가격이 오를 수 있다는 점이다.

여기에 신축 입주 물량도 줄어들고 있다. 부동산R114에 따르면, 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만9161가구로 지난해(4만2611가구)보다 31.6% 줄었다. 인천은 1만5161가구로 24.5%, 경기는 6만7578가구로 8.9% 감소한다.

주택산업연구원은 "입주물량 감소와 다주택자 중과 시사 그리고 실수요자 매수와 입주를 강제하는 허가제 등에 따라 전월세 물량이 감소해 전월세 상승세가 더 커질 가능성이 있다"며 "전세가격 상승이 다시 매매가격 상승으로 전이될 가능성도 있다"고 지적했다.


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