다주택 다음은 '똘똘한 한 채'…강남권·한강벨트 정조준

서울 아파트 매물 2만건 37.2% 증가

공시가 현실화율 동결됐지만 세부담↑

비거주 장특공 축소·간주임대료 확대

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 15일 서울 송파구의 부동산중개업소에 매물정보가 표시되어 있다. 2026.03.15. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 부동산 시장 안정을 위해 다주택에 이어 초고가·비거주 1주택 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 압박에 나섰다.

공시가격 현실화율 동결에도 지난해 높은 집값 상승에 올해 강남권과 한강벨트 고가 주택의 보유세 부담이 클 것으로 예상되는 상황에서 부동산 세제 개편 움직임으로 인해 서울 집값 조정에 가속이 붙을 것이란 전망이 나온다.

16일 업계에 따르면, 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 12일 CBS 라디오 인터뷰에서 후속 부동산 대책에 초고가·비거주 1주택자 보유세 개편이 포함되느냐는 진행자 질문에 "당연히 들어간다"고 답했다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침으로 급매물이 나오고 있다. 아파트 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 지난 1월23일 대비 이달 15일 기준 서울 아파트 매물은 7만7156건으로 37.2%(2만937건) 증가했다. 강남구(36.3%), 서초구(43.8%), 송파구(66.0%), 용산구(41.1%) 등 지난해 집값 상승을 주도한 강남3구와 한강벨트 상급지의 매물이 크게 늘었다.

다만 오는 5월9일 양도세 중과가 시작된 후 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다는 관측이 나오고 있다. 이에 정책 대상을 고가·비거주 1주택자로 넓히는 신호를 시장에 보내 현재의 서울 집값 조정 흐름을 이어가겠다는 게 정부의 의도로 풀이된다.

수요 억제책으로는 실질적인 종합부동산세(종부세) 강화 효과를 볼 수 있는 '공시가격 현실화'와 '공정시장가액비율 상향'을 비롯해 장기보유특별공제(장특공) 축소, 과표기준 조정, 간주임대료 대상 확대 등 보유세와 거래세 전반에 걸친 세금 규제가 폭넓게 거론된다.

이중 아파트 공시가격의 경우 현실화율이 69%(공동주택 기준)로 동결됐지만, 지난해 집값이 크게 오른 강남3구와 한강벨트는 보유세 부담이 늘어날 것이란 관측이 나온다.

실제 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원이 시세를 기준으로 보유세를 추산한 결과, 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용 82㎡ 기준 보유세는 867만원에서 1258만원으로 45.2% 오르는 것으로 나타났다. 마포구  아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡ 역시 299만원에서 416만원으로 38.9% 상승할 것으로 추산됐다.

이런 상황에서 향후 공시가격 현실화율을 시세의 90%까지 올리는 로드맵 재추진, 윤석열 정부 시절 60%로 낮아진 공정시장가액비율을 다시 높이는 방안이 추진되면 똘똘한 한 채 보유자 역시 높은 보유세 부담에 주택 처분을 저울질할 수밖에 없다.

현재 거주기간과 보유기간에 따라 각각 40%씩(10년 기준) 최대 80%를 감면받는 장특공에서 보유 기준 혜택을 없애거나, 간주임대료 적용 범위를 고가 비거주 1주택자까지 넓히는 것도 똘똘한 한 채의 세부담을 늘리는 방안으로 거론된다.

경제정의실천연합(경실련)이 강남구 압구정동 압구정현대 3차 전용 196.84㎡를 2015년에 25억원에 매수해 지난해 127억원에 팔았을 경우 양도차익을 계산한 결과, 10년 보유·거주로 장특공 혜택을 모두 받을 경우 세 부담은 양도차익 102억원의 7%인 7억6000만원에 그쳤다는 추산을 발표하기도 했다.

한국부동산원 3월 둘째 주(9일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 3주째 하락세인 서울 강남구(-0.13%), 서초구(-0.7%), 송파구(-0.17%), 용산구(-0.03%)에 이어 강동구(-0.01%)까지 하락전환하면서 한강벨트로 집값 조정 흐름이 번지는 상태다.

국토부는 "관계부처가 주택시장 정상화를 위한 세제 합리화 방안을 마련하기 위해 연구용역과 전문가 의견 수렴 등을 추진 중"이라며 "구체적인 정책 방안은 정해진 바 없다"고 선을 그었다.


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