동탄·기흥·구리 '3중 규제'…대출 줄고 갭투자 막힌다

[서울=뉴시스] 30일 국토교통부에 따르면 정부가 최근 집값이 급격하게 오른 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 규제지역 효력은 7월 1일부터 발생한다. 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되면 대출과 청약 등 부동산 규제가 강화된다. 경기도는 이들 3곳을 오는 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정한다. (그래픽=전진우 기자) [email protected]

[서울=뉴시스] 강세훈 기자, 신연경 인턴기자 = 정부가 경기 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시를 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정하면서 이들 지역에는 대출과 청약, 세제 등 각종 부동산 규제가 강화된다. 

조정대상지역과 투기과열지구는 오는 7월 1일부터, 토지거래허가구역은 7월 5일부터 효력이 발생한다. 
 
규제지역으로 지정 되면 먼저 주택 구입 시 받을 수 있는 대출 한도가 축소된다.

 주택담보대출 담보인정비율(LTV)의 경우 무주택자는 70%에서 40%로 낮아지고, 유주택자는 대출이 전면 금지된다.

다주택자의 신규 주택담보대출도 사실상 차단되며, 취득세 및 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제 등 세제 부담도 커진다.

주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원까지만 대출이 가능해진다.

청약 접수 시에도 조건이 붙는다. 투기과열지구와 조정대상지역에서는 세대주 요건, 재당첨 제한, 전매제한 등 청약에 관련된 규제가 적용된다. 분양권을 단기간에 사고파는 거래가 제한되고, 실수요자 중심으로 입구를 축소하기 위해서다.

투기과열지구에서는 정비사업과 관련한 규제도 강화된다. 재건축의 경우 조합설립인가 시점부터 소유권이전등기가 이뤄질 때까지 조합원의 지위 양도를 제한한다. 재개발 조합원의 분양권 또한 관리처분계획인가부터 소유권이전등기가 완료될 때까지 전매가 금지된다.

토지거래허가구역으로 지정되면 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 어려워진다. 토지거래허가구역이 되면 일정 규모 이상의 주택을 거래할 때는 지방자치단체 허가를 받아야 한다. 주택 매수자의 실거주 목적을 입증해야 하기 때문이다.

이후에도 허가 없이 계약을 맺거나 허가받은 목적과 다르게 이용하면 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금 부과 대상이 된다. 주담대를 받은 이후에는 6개월 내로 전입신고를 해야 하고, 주택 매수 시 2년 실거주 의무를 진다.

이번에 규제지역으로 지정된 곳은 최근 수도권 비규제지역 가운데 집값 상승세가 가장 두드러졌던 지역들이다. 동탄은 반도체 산업 호재와 GTX-A 개통 등 교통 여건 개선에 힘입어 매수세가 몰렸고, 기흥은 용인 반도체 클러스터와 플랫폼시티 개발 기대감이 가격 상승을 이끌었다. 구리 역시 서울 접근성과 역세권 개발 기대가 맞물리며 집값이 가파르게 올랐다.

시장에서는 이번 규제로 당분간 거래량 감소와 매수심리 위축이 불가피할 것으로 보고 있다. 대출 규제가 강화되고 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무까지 적용되면서 투자 수요가 빠르게 줄어들 수 있다는 분석이다. 특히 최근 가격 상승폭이 컸던 신축 아파트와 역세권 단지를 중심으로 관망세가 짙어지면서 호가 상승세도 한풀 꺾일 가능성이 제기된다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "현재 경기도 비규제지역들의 경우 무주택자들의 매수뿐만 아니라, 해당지역을 매도한 자들의 상급지 갈아타기 움직임이 나타나고 있었다"며 "이번 규제로 당분간 해당 지역의 매수세가 감소함에 따라, 수원 광교, 성남 분당, 용인 수지, 서울 강동구 등으로  갈아타는 수요 역시 함께 감소할 것"이라고 내다봤다.


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