"서울 공급, 정비사업이 해법"…전문가들, 인허가·이주비·공사비 개선 촉구

민주 이용선·대한건축학회 주최 국회 토론회

현대건설·DL이앤씨 등 건설사 전문가 목소리

"이주비 대출 제한에 중소중견사 참여 길 막혀"

정비사업 분쟁 완화엔 "공공 사업시행자 필요"

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 24일 서울 시내 한 아파트 공사 현장에 타워크레인이 설치돼있다. 2024.06.24. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = "서울로 국한해 보면 주택 공급의 현실적인 대안은 정비사업밖에 없습니다."(박영국 현대건설 도시미래가치사업3팀장)

10일 국회의원회관에서 열린 '서울 주택가격 안정을 위한 정비사업 활성화 방안' 정책 세미나에 참석한 건설사와 건축사, 로펌 등 정비사업 전문가들은 인허가 병목현상부터 이주, 공사비 분쟁 등 재건축·재개발을 통한 도심 주택 공급 확대를 가로막는 제도 개선을 촉구했다. 이날 토론회는 이용선 더불어민주당 의원과 대한건축학회과 주최했다.

첫 발제자로 나선 한은철 나우동인건축사사무소 설계사업부문 부사장은 '신속 인허가 추진을 위한 제도개선 방안'을 주제로 정비사업 현장의 인허가 과정에서 발생하는 병목현상을 소개했다.

한 예로 영등포구의 한 재건축 사업은 2023년 공공보행통로를 반영해 정비계획 결정고시를 받고 지난해 12월 통합심의를 신청했다. 하지만 용적률 관련 경미한 변경을 신청하자 인허가청에서 공공보행통로를 놓고 부서간 이견이 발생하며 인허가가 2개월여 지연됐다.

한 부사장은 "조합 입장에서는 향후 다음 인허가를 진행할 때 어떤 기준이 적용될지 예측하기 쉽지 않다"며 "정비계획 단계에서 통합심의가 변경된다면 정비계획 결정사항을 지켜야할지 아니면 정책이 변경 됐으니 바뀐 기준 적용할지 선택권을 조합에 주도록 경과조치 기준을 마련하면 좋겠다"고 제안했다.

신영상 현대엔지니어링 도시정비영업실 소장은 "통합심의로 건축계획을 6~12개월씩 들여 작성해 인허가청에 제출하면서 병목현상이 시작된다. 우리가 알지 못한 새로운 지침, 정책을 그제야 듣기 때문"이라며 "온라인 플랫폼에 법률, 조례, 신설되는 제도 정책 지침, 심의위원회 의견을 모두 담아두고 사업시행자가 이 부분을 셀프체크하면서 건축계획안 작성하고 AI가 사전체크한다면 병목현상이 완화되지 않을까 한다"고 말했다.

시공을 맡는 건설사들은 추가 이주비 대출 금융 비용을 사업의 걸림돌로 꼽았다. 현재 서울은 지난해 부동산 규제로 주택담보대출 담보인정비율(LTV)가 40%로 제한되고 대출 한도도 6억원으로 묶인다. 15억원 초과 고가아파트는 단계적으로 한도가 2억원씩 추가 감소한다.

이와 관련, 박영국 현대건설 도시미래가치사업3팀장은 발제에서 "정비사업에서 대형 시공사를 많이 선호하는 이유 중 하나가 신용등급이 좋아 빌려주는 사업비 추가이주비 금리가 낮기 때문"이라며 "이로 인해 중견사가 참여하지 못 하는데, 서울에서 동시다발로 이뤄지는 정비사업을 상위 5개사가 다 소화할 수 없으니 주택 공급 속도가 영향을 받는다"고 진단했다.

안승상 DL이앤씨 강남사업소장도 "강남 아파트가 30~40억원 하는데 이주비 대출을 6억원으로 막으면 실제 전세보증금을 돌려주기에도 부족하다"며 "실제 정비사업 활성화를 외치고 있지만 현업에서는 반대로 사업을 억제하는 부분이 많다"고 짚었다.

이재은 포스코이앤씨 도시정비영업그룹장은 "추가 이주비 대출은 신용등급에 따라 금리 부담이 천차만별이어서 중소사의 정비사업 참여가 어려워지고 대형사로 편중이 발생한다"며 다양한 시공사의 사업 참여를 지원할 공적 지원을 제시했다. 또 "과도한 입찰 보증금도 법제화해 중소업체의 참여 기회를 줘야 한다"고도 했다.

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 13일 서울 서초구 인근에서 아파트 건설 현장이 보이고 있다. 2026.07.13. [email protected]

공사비 분쟁도 사업 지연의 뇌관으로 꼽힌다. 한국건설기술연구원에 따르면 6월 건설공사비지수는 전월 대비 0.30% 오른 138.22로 집계됐다. 전년 대비로는 5.48% 올랐다.

공사비는 지난 러시아·우크라이나 전쟁이 발발한 2021년 상승한 이후 최근 미국·이란전쟁으로 고유가, 나프타 등 석유화학 기반 건자재 수급 불안이 겹치며 상승 압력을 받고 있다.

권영준 법무법인 태평양 변호사는 "공사비를 3.3㎡(평)당 공사비로 맞춰서 산출하다보니 나중에 공급 물량이나 품목이 바뀔 경우 현실에 맞지 않거나 아예 내용 자체가 없어서 분쟁 해결이 어려워지는 경우가 있다"며 "조합과 시공사 계약 체결시 평당 공사비 보다는 내역 공사비로 계약을 체결하고, 물가 변동과 공사기간 연장, 추가 공사비 증액 등을 구체적으로 작성하는 게 바람직하다"고 말했다.

김태훈 김앤장법률사무소 변호사도 "정비사업 활성화 측면에서 민사 법률 자체의 제도 개선이 필요하지만 분쟁조정절차도 활성화할 필요가 있다"며 "분쟁조정위원회가 있지만 최종적으로 법원 소송으로 해결되는 경우가 많은데 소송으로 비화하지 않게 미리 분쟁조정이 활성화돼야 한다"고 강조했다.

공공 재개발을 확대하는 방안도 제시됐다. 신영상 현대엔지니어링 도시정비영업실 소장은 "공공이 사업시행자가 돼 사업을 진행하면 혼란을 어느정도 막을 수 있지 않나 생각한다"며 "민간에서 공공 (재개발을) 싫어하는 이유로 높은 임대 비율, 과도한 수수료 등이 꼽히는데 이것이 개선돼야 한다"고 말했다.

장수명 주택, 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축물 등 최근 강화되는 건축 기준의 유연한 적용 필요성도 제기됐다.

박영국 팀장은 "에너지 절약이나 장수명 주택을 짓기 위한 여러 사양이 기본 공사비를 굉장히 끌어올리는 요소가 된다"며 "소유주들이 사업성 차이가 나는 지역일수록 일부 선택과 완화 가능한 제도개선과 보완이 필요하다"고 했다.


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