30억 아파트 공동명의 때…개별과세 52만원 vs 특례 190만원

종부세 개편안 적용해 시가 30억·40억·50억 세부담 비교

재경부 "개별 과세-1주택 특례 중 유리한 방식 선택"

고령·장기보유 가구는 30억·40억까지 1주택 특례 유리

시가 50억선 공제 한도 영향…고령 부부도 개별 과세 유리

[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 2026.08.04. [email protected]

[세종=뉴시스]임하은 기자 = 서울 강남의 아파트를 3년간 보유한 50대 부부는 개편 세제를 적용할 경우 시가 30억·40억·50억원에서 모두 공동명의 개별 과세가 유리한 것으로 나타났다. 반면 고령·장기보유 가구는 시가 30억·40억원에서는 1세대 1주택자 특례의 세 부담이 적었지만, 시가 50억원에서는 공동명의 개별 과세가 더 유리했다.

뉴시스는 11일 2028년부터 종합부동산세 개편안 시행을 전제로 시가 30억원, 40억원, 50억원 수준의 서울 강남구 아파트를 부부가 각각 50%씩 보유한 사례를 시뮬레이션했다.

공시가격은 각각 20억원(시가 30억원), 28억원(시가 40억원), 35억원(시가 50억원)으로 가정했다. 산출된 세 부담에는 종부세 결정세액의 20%인 농어촌특별세가 포함됐다.

재경부에 따르면 부부 공동명의 1주택자는 개별 납부 방식과 1세대 1주택자 특례 가운데 자신에게 유리한 과세 방식을 선택할 수 있다.

개별 과세를 선택하면 부부가 각각 9억원씩 총 18억원을 기본공제받고 과세표준도 두 사람에게 분산된다. 다만 조정대상지역에 있는 주택은 2028년부터 공정시장가액비율 80%가 적용된다.

반면 공동명의 1주택자가 1세대 1주택자 특례를 신청하면 기본공제액은 14억원으로 개별 과세보다 4억원 줄어든다. 대신 단독명의 1세대 1주택자와 같은 70%의 공정시장가액비율이 적용되고, 연령과 보유기간에 따라 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있다.

[세종=뉴시스] 임하은 기자 = 먼저 55세이면서 주택 보유기간이 3년이어서 고령자·장기보유 세액공제를 받지 못하는 가구는 모든 가격대에서 공동명의 개별 과세가 유리했다. 개별과세를 선택하면 특례 적용보다 세 부담이 절반 이상 줄어든다. [email protected] 2026.08.11.

55세·3년 보유, 시가 30억·40억·50억 모두 개별 과세 유리

먼저 55세이면서 주택 보유기간이 3년이어서 고령자·장기보유 세액공제를 받지 못하는 가구는 모든 가격대에서 공동명의 개별 과세가 유리했다. 개별과세를 선택하면 특례 적용보다 세 부담이 절반 이상 줄어든다.

시가 30억원인 아파트의 경우 공동명의 개별 과세를 선택하면 부부의 세 부담은 총 52만1000원으로 산출됐다. 1세대 1주택자 특례를 신청할 때의 190만1000원보다 138만원이 적다.

시가 40억원인 아파트에서도 개별 과세 세액은 326만4000원으로, 특례 적용 세액 813만1000원보다 486만7000원 적었다. 시가 50억원에서는 개별 과세가 783만1000원, 특례가 1698만5000원으로 격차가 915만4000원까지 벌어졌다.

세액공제를 받지 못하는 가구에서는 개별 과세에 따른 총 18억원의 기본공제와 과세표준 분산 효과가 특례에 따른 공정시장가액비율 인하 효과보다 컸던 것으로 분석된다.

[세종=뉴시스] 임하은 기자 = 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있는 가구는 주택 가격에 따라 결과가 달라졌다. 시가 30억·40억원의 경우, 특례가 개별 과세보다 세 부담이 줄었지만, 50억원으로 높아지면 공제 한도가 적용되면서 개별 과세가 유리했다. [email protected] 2026.08.10.

70세·15년 보유, 30억·40억은 특례…50억은 개별 과세 유리

고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있는 가구는 주택 가격에 따라 결과가 달라졌다. 70세이면서 15년간 주택을 보유한 사례를 시가 30억·40억·50억원에 따라 적용해봤다.

시가 30억원인 아파트의 경우 개별 과세를 선택하면 세 부담은 52만1000원이지만, 1세대 1주택자 특례를 신청하면 38만원으로 줄었다. 특례가 개별 과세보다 세 부담이 14만1000원 감소했다.

시가 40억원에서도 개별 과세 세액은 326만4000원인 반면 특례 적용 세액은 162만6000원이었다. 특례를 신청하면 세 부담이 절반(163만8000원) 넘게 감소하는 것으로 계산됐다. 개별 과세에서는 받을 수 없는 고령자·장기보유 세액공제를 특례를 통해 적용받은 영향이다.

그러나 시가가 50억원으로 높아지면 결과가 달라졌다. 개별 과세를 선택할 때의 세 부담은 783만1000원이지만, 특례를 신청하면 978만5000원으로 오히려 195만4000원 많았다. 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있어도 공제 한도가 적용되면서 주택 가격이 높아질수록 특례의 절세 효과가 제한됐다.

이처럼 같은 부부 공동명의 1주택자라도 유리한 과세 방식은 주택 가격과 연령, 보유 기간에 따라 달라질 수 있다. 공동명의 개별과세에 따른 총 18억원의 기본공제와 과세표준 분산 효과, 특례에 적용되는 70%의 공정시장가액비율, 고령자·장기보유 세액공제와 공제 한도를 함께 따져봐야 한다.

재경부는 "부부 공동명의 1주택자는 주택 가격과 연령, 보유기간 등을 고려해 공동명의 개별 과세와 1세대 1주택자 특례 가운데 유리한 방식을 선택할 수 있다"고 설명했다.

[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 정부가 32억원이 넘는 고가 주택과 비거주 1주택자, 다주택자의 종합부동산세(종부세)를 내년부터 단계적으로 인상하는 내용을 담은 '2026 세제개편안'을 발표한 가운데 4일 서울 강남구의 한 부동산에 매물 정보가 붙어 있다. 2026.08.04. [email protected]

◎공감언론 뉴시스 [email protected]