국세청, 강남4구·마용성 고가아파트 꼼수 증여 의심 2077건 싹 다 살핀다

등록 2025.12.04 12:00:00

1~10월까지 서울 집합건물 증여 28% 증가한 7708건

미성년 증여 223건 중 절반 이상 강남4구·마용성 집중

부담부증여 등 이용 편법증여, 저가 신고 등 검증 예정

불법·탈세 행위 추징+고발…전수검증 계속해 엄정 조치

고가아파트 증여 검증 및 세무조사 사례(사진 : 국세청 제공) 2025.12.4. *재판매 및 DB 금지

[세종=뉴시스] 안호균 기자 = #1. A씨는 서울 소재 고가 아파트를 자녀 B씨에게 증여하면서 보증금 채무 수십억원을 자녀가 부담하게 하는 부담부 증여 신고를 했다. 아파트의 기존 임차인은 B씨의 외할아버지였는데 임대차계약이 끝난 뒤 전출했지만 보증금 반환 여부는 불분명했다. 국세청 조사에서 B씨는 새로운 임차인으로부터 고액의 보증금을 받고 해외주식, 골드바 등 투자자산을 취득하는 한편 명품 구입 등에도 사용한 것으로 파악됐다.

#2. C씨는 서울 고가 아파트를 자녀 D씨에게 증여하면서 동일 단지 같은 평형 아파트가 60억원에 거래된 사실을 알게 됐다. C씨는 당초 계획보다 증여세가 커지자 감정평가법인에 시가보다 낮게 평가해줄 것을 부탁하고 매매가격의 65% 수준인 39억원에 증여세를 신고했다. 국세청은 직접 감정평가를 의뢰해 시가를 바로잡고 저가 평가한 법인을 '시가불인정 감정기관'으로 지정하는 방안을 검토 중이다.

최근 부동산 시장 과열로 '똘똘한 한채'에 대한 선호가 커지면서 자산가들 사이에서는 고액의 현금 증여와 규제를 피하기 위해 집을 팔지 않고 자녀에게 물려주는 증여 거래가 급증하고 있다.

국세청은 이런 증여 과정에서 탈세 등 탈루행위가 발생할 소지가 있어 고가 아파트가 밀집해 있는 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 및 마용성(마포·용산·성동구) 소재 아파트 증여를 전수 검증할 예정이라고 4일 밝혔다.

올해 1~10월 서울 집합건물 증여건수는 7708건으로 지난해 같은 기간(6027건)에 비해 28% 가량 늘었다. 또 미성년자에 대한 증여건수는 223건으로 2022년 이후 최대를 기록했다. 미성년자가 증여 받은 아파트의 절반 이상은 강남4구와 마용성 등 가격상승 선두지역에 집중돼 있는 것으로 파악됐다.

이번 검증 대상은 강남4구와 마용성 지역에서 11월 기준 증여세 신고 기한이 지난 1~7월분 증여 2077건이다. 국세청은 고가 아파트 증여 거래 과정에서 가격을 시가대로 적절히 신고했는지, 채무를 이용해 편법 증여를 하진 않았는지를 정밀 점검하고 탈루 혐의가 있는 경우 철저히 세무조사한다는 계획이다.

고가아파트 증여 검증 및 세무조사 사례(사진 : 국세청 제공) 2025.12.4. *재판매 및 DB 금지

먼저 부모의 도움으로 고가 아파트를 취득하고도 채무를 이용해 납세 의무를 회피하는 사례를 집중 점검한다. 자산과 부채를 자녀에게 함께 증여하는 '부담부증여'를 통해 세부담은 줄이고도, 자녀가 채무 상환 의무는 제대로 하지 않는 경우가 많기 때문이다.

이에 따라 국세청은 부담부증여로 물려받은 부동산의 담보대출이나 전세금을 자녀가 실제 상환했는지, 대출 상환은 본인 월급으로 했다고 신고하고 부모로부터 생활비를 별도로 지원 받고 있는지 등을 철저히 확인할 계획이다.

증여자의 재산 형성 과정에서 세금 탈루 등 문제가 없었는지도 확인할 방침이다.

증여자의 아파트 구입 자금이 사업소득 탈루나 가공경비 계상 등으로 마련된 사실이 확인되면, 관련 사업체까지 조사 범위를 확대하고 불법·탈세 행위에 대해서는 세금 추징뿐 아니라 고발 조치도 검토하기로 했다.

증여한 아파트를 시가보다 현저히 낮게 신고한 사례도 검증한다.

강남4구와 마용성 지역에서 증여세가 신고된 1699건 중 시가로 신고한 경우는 1068건, 공동주택공시가격으로 신고한 경우는 631건이었다.

국세청은 시가로 신고한 건에 대해서는 적절한 가액인지, 상속증여세법상 인정되지 않는 부당한 감정평가액은 아닌지를 확인할 예정이다. 공시가격으로 신고한 건도 시가보다 현저히 낮게 신고한 경우에는 국세청이 직접 감정평가해 시가로 과세할 계획이다.

국세청 감정평가를 회피하기 위해 '쪼개기 증여'를 하거나 자녀가 지배주주인 가족법인 등에 우회 증여한 사례 등도 정밀 검증한다.

고가아파트 증여 검증 및 세무조사 사례(사진 : 국세청 제공) 2025.12.4. *재판매 및 DB 금지

최근 늘어나고 있는 세대생략 증여 과정에서의 조세회피 여부도 들여다볼 예정이다. 아버지가 고가 아파트를 미성년 자녀에게 증여하면서 증여세·취득세 납부를 위한 현금은 조부모가 세대간 증여한 것으로 위장해 세부담을 줄이는 경우가 대표적이다.

증여세·취득세 등 부대비용 대납 여부도 확인한다. 자녀가 증여세·취득세를 납부할 능력이 없어 부모가 대신 납부한 경우뿐만 아니라, 종합부동산세·재산세 등 부동산 보유시 발생하는 각종 부대비용에 대해서도 '부모·조부모 찬스'를 쓰진 않았는지 철저히 검증할 계획이다.

국세청 관계자는 "앞으로도 부동산 시장 동향을 면밀히 모니터링하면서 집을 편법적인 부의 이전 수단으로 악용하는 행위에 엄정 대응할 계획"이라며 "최근 급증하는 강남4구·마용성 등 고가아파트 증여 거래에 대해서는 일회성에 그치지 않고 부동산 시장이 안정화될 때까지 전수검증을 계속하겠다"고 밝혔다.

아울러 "강화된 대출 규제에도 '강남 청약' 열풍을 부추기는 현금 부자들에 대한 자금출처 검증으로 투기성 행위 차단에 역량을 집중할 것"이라며 "소득 대비 고가의 주택을 취득하거나 호화 생활을 영위한 자에 대한 재산·채무현황 등을 수시로 분석해 정당한 세금 신고·납부 의무를 이행하지 않은 탈세 혐의자는 엄정 조치하겠다"고 강조했다.