서울 프라임 오피스 수요 16년 만에 감소…도심권 대형 이동 영향

[서울=뉴시스] 최근 10개년 서울 오피스 시장 신규 공급 및 순흡수면적. (출처=세빌스코리아) 2026.03.09. [email protected] *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 지난해 서울 프라임 오피스 시장의 수요가 글로벌 금융위기 직후인 2009년 이후 16년 만에 처음 감소세로 돌아섰다.

6일 종합 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 발행한 '2026 한국 상업용 부동산 시장 전망' 리포트에 따르면, 2025년 서울 프라임 오피스 시장의 연간 순흡수면적은 1만3194㎡ 감소했다.

연간 순흡수면적이 하락한 것은 글로벌 금융위기 직후인 2009년 이후 처음이다.

프라임 오피스는 서울 핵심 업무 지구인 도심, 여의도, 강남 3개 권역에서 임대료 기준 상위 10%에 속하는 최상급 빌딩을 말한다.

순흡수면적이란 특정 기간 내에 시장에 새로 들어온 임차 면적에서 나간 면적을 뺀 수치다. 순흡수면적 줄었다는 것은 기업들이 확장하거나 새로 입주한 면적보다 사무실을 비우고 나간 면적이 더 많았다는 의미다.

오피스 수요가 감소한 주된 원인은 도심권역 내 대기업 계열사들의 대규모 이동 때문으로 풀이된다.

도심권역에 있었던 SK그룹 계열사들이 기존 임차 건물에서 SK 소유 건물이나 SK리츠가 보유한 자산으로 통합 이전하면서, 기존에 임차하던 대형 면적이 공실로 남은 것이 전체 수치를 끌어내렸다.

권역별로 살펴보면 격차가 뚜렷했다. 도심권역은 SK 계열사 이동 등의 영향으로 -6만9700㎡의 순흡수면적을 기록하며 서울 전체의 감소를 주도했다. 반면 여의도권역은 2023년 공급된 '앵커원'과 2025년 리모델링을 마친 '원센티널'을 중심으로 금융업계의 신규 입주가 이어지며 순흡수면적이 3만7400㎡ 증가했다.

 수요 감소에도 불구하고 작년 서울 프라임 오피스 공실률은 3.7%로 낮은 수준을 유지했다. 지난해 발생한 대형 공실도 빠르게 해소되면서 전체 시장 안정성이 유지됐다.

서울 오피스 시장 공실률은 2020년 13.6%를 기록한 후, 2021년 8.5% 2022년 2.2% 등으로 감소했고, 2023년과 2024년 각각 3.1%, 3.5%로 소폭 증가한 후 2025년에도 3%대를 유지했다.

2026년 시장은 신규 공급 증가로 인해 공실률이 다소  상승할 것으로 전망된다. 세빌스코리아는 올해 서울 프라임 오피스 전체 공실률이 5~7% 수준으로 오를 것으로 내다봤다.

홍지은 세빌스코리아 전무는 "올해 도심권역에 집중된 대규모 공급으로 인해 임대인 우위 시장 기조는 점차 완화될 것"이라며 "권역 간 이동을 고려하는 임차인들에게는 더 유리한 임대 조건을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있다"고 말했다.


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