"비울수록 값 오른다"…용적률 관행 버린 런던 부동산

구글·애플 품은 런던…비운 공간이 자산가치 끌어올려

[런던=AP/뉴시스] 20일(현지시간) 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 확산하는 가운데 영국 런던 킹스크로스 역에서 여행자들이 기차를 기다리고 있다. 2020.12.21.

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 국내 부동산시장이 무조건적 용적률 확보 중심 개발 관행에서 벗어나 자산가치를 극대화하는 전략으로 전환해야 한다는 의견이 나왔다.

1일 글로벌 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드는 최근 '왜 지금 런던인가: 한국 부동산 개발자들이 가장 자주 묻는 질문들' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

보고서는 영국 런던의 대표 도시재생 사례인 킹스크로스(King's Cross)를 분석하며, 일반적인 인식과 달리 용적률 인센티브를 최대한 활용해 연면적을 늘리는 것이 반드시 사업성 향상으로 이어지는 것은 아니라고 진단했다.

킹스크로스 개발에 참여한 영국 개발사업자는 "가장 비싼 임차인이 입주한 건물이 가장 높은 건물은 아니다"라며 "실제로 구글 영국 본사가 입주한 건물도 초고층 랜드마크가 아닌 11층 규모"라고 설명했다.

보고서는 킹스크로스 개발사업자가 부지 전체를 하나의 건물로 채우기보다 공간마다 서로 다른 역할을 부여해 장소성을 강화했다고 분석했다. 일부 공간은 과감히 비워 광장과 보행동선으로 활용하고, 비워진 공간이 주변 건물의 임대료와 자산가치를 끌어올리는 구조를 만들었다는 설명이다.

핵심 우량 임차인을 먼저 확보해야 PF 자금 조달이 가능한 국내 부동산 금융 구조의 한계도 언급했다. 보고서는 런던 배터시 발전소(Battersea Power Station)의 '리버스 앵커 모델'을 대안으로 제시했다.

약 15조원이 투입된 이 프로젝트는 초기 임차인 확보보다 장소 자체의 가치 형성에 집중했다. 그 결과 개발이 진행 중이던 2016년 애플(Apple)의 입주를 이끌어내며 공간이 우량 임차인을 끌어들이는 구조를 만들었다고 설명했다.

공공기여에 대한 인식 전환도 필요하다고 강조했다.

런던 20 Fenchurch Street에 조성된 Sky Garden은 의무적으로 확보해야 했던 공공공간이었지만, 누구나 방문하고 싶어 하는 명소로 설계해 건물 전체의 자산가치를 높인 사례로 소개됐다.

이와 함께 단기 수익 확보를 위한 전량 분양·일괄 매각 방식에서 벗어나 수익모델을 다변화할 필요성도 제기됐다. 보고서는 BBC Television Centre의 세일 앤드 리스백(Sale & Leaseback) 방식과 Wood Wharf의 BTR(Build-to-Rent) 모델을 대표 사례로 꼽았다.

보고서를 작성한 최지현 이사와 최준호 차장은 "킹스크로스와 배터시 발전소 역시 완성까지 각각 20년, 30년이 걸렸고 카나리 워프는 파산을 겪기도 했다"며 "완벽한 답을 가진 도시는 없었지만 단계적으로 문제를 해결해낸 프로젝트들이 결국 살아남았다"고 평가했다.

이어 "한국 개발업계도 이제는 묻고 있는 질문 자체를 다시 해야 할 때"라고 밝혔다.


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