"재개발 입주권이 휴지조각?"…분담금 10억 시대, 투자 주의보

[서울=뉴시스] 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 지난 23일 유튜브 채널 '부읽남TV'에 출연해 재개발·재건축 분담금 급등에 따른 투자 위험을 설명하고 있다. (사진=유튜브 채널 '부읽남TV' 캡처) *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스]김드보라 인턴 기자 = 재개발·재건축 분담금이 급등하면서 새 아파트를 분양받더라도 투자 이익을 얻기 어려워질 수 있다는 전문가의 경고가 나왔다.

지난 23일 구독자 185만명을 보유한 유튜브 채널 '부읽남TV'에 '재개발 입주권이 휴지조각이 된 진짜 이유'라는 제목의 영상이 공개됐다. 영상에서 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 분담금 상승에 따른 재개발·재건축 투자 위험을 설명했다.

김 소장은 "이제는 분담금 10억원 시대가 온다"며 "아직 평균이 10억원은 아니지만 조만간 10억원이 될 것 같다"고 전망했다. 이어 "지금 분담금 5억~6억원이면 싼 것"이라며 "7억~8억원이 거의 기본으로 가고 있고 10억원 넘게 나오는 곳도 정말 많다"고 말했다. 특히 한강변에서 초고층·고급 아파트를 추진하는 정비사업지에서는 분담금이 10억원을 넘는 사례가 나타나고 있다고 설명했다. 서울 잠원동의 한 재건축 사업장은 분담금이 14억원에 이른다고 밝혔다.

그러나 분담금이 높다고 반드시 투자 수익성이 낮아지는 것은 아니다. 주변 신축 아파트 가격이 충분히 높다면 거액의 분담금을 내더라도 이익을 기대할 수 있기 때문이다. 김 소장은 "분담금을 감당할 수 있느냐 없느냐를 차치하더라도 돈이 되느냐가 가장 핵심"이라며 "재건축해서 남는 게 있느냐 없느냐가 가장 근본적인 원리"라고 말했다. 반면 주변 아파트 시세가 20억원에도 미치지 못하는 지역에서 분담금으로 10억원을 내야 한다면 수익을 기대하기 어렵다. 김 소장은 이처럼 사업성이 낮은 곳에서는 재개발·재건축 사업 자체가 무산될 수 있다고 경고했다.

분담금이 급등한 배경에는 원자재 가격과 인건비, 금융비용 상승 등이 있다는 분석이다. 정비사업은 수천억원에서 조 단위 자금을 빌려 진행하는 경우가 있어 금리가 조금만 올라도 금융비용 부담이 커진다. 여기에 공사 기간이 길어지면서 건설사가 한정된 인력으로 수행할 수 있는 사업이 줄어든 점도 영향을 미쳤다고 봤다. 김 소장은 "한 프로젝트당 기간이 늘어나면 회전율이 떨어진다"며 "그러면 한 현장당 남겨야 하는 매출 단가가 높아져야 한다"고 설명했다.

이처럼 분담금 부담이 커진 만큼 재개발 투자 전에는 예상 수익을 따져봐야 한다는 조언이다. 김 소장은 매입가격에 분담금 10억원을 더한 뒤 주변 신축 아파트 시세와 비교하는 방법을 제시했다. 그는 "내 집값이 지금 10억원이고 분담금으로 10억원을 더하면 총매입가는 20억원"이라며 "주변 시세가 얼마인지, 남는 게 있는지 없는지를 보면 된다"고 말했다.

다만 가격이 저렴한 초기 재개발 지역이라면 사업 추진 가능성부터 확인해야 한다. 노후도와 과소필지, 호수밀도 등 법적 요건을 충족하지 못하면 재개발이 어려울 수 있기 때문이다. 김 소장은 "재개발된다고 말하는 사람들이 알고 보니 그 빌라를 분양하는 사람들인 경우가 너무 많다"며 "그 사람들은 자신의 이익을 위해 행동하는 것"이라고 지적했다.

신축 빌라가 늘어나면 노후도 요건을 충족하기 어려워지고 조합원 수 증가로 일반분양 물량이 줄어들어 사업성이 악화될 수 있다.

김 소장은 사업 추진 여부가 불투명한 초기 재개발 투자를 주식에 빗대 "가치주라기보다는 테마주"라고 표현했다. 그러면서 "재개발·재건축을 너무 만만하게 보면 안 된다"며 "특히 과열 양상일 때 들어가는 것은 정말 조심해야 한다"고 당부했다.


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