"다주택자 매물 출회 본격화…집값 하락은 제한적 전망"

5월9일 다주택 양도세 중과 유예 종료

양도세 감면 여유기간…실거주 완화도

"실질 매도 기간 늘어…단기간 매물↑"

"다주택자 퇴로 열고 무주택자엔 기회"

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 현재 예정된 일몰 기한인 올해 5월9일 예정대로 종료한다는 방침을 확정한 12일 서울의 한 부동산 중개업소에 급매매 물건과 상담환영 문구가 게시되어 있다. 2026.02.12. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 관련한 보완 조치를 내놓은 데 대해 전문가들은 다주택자들의 퇴로를 마련한 적절한 조치라고 평가하며 매물 출회가 본격화될 것으로 전망했다.

13일 업계에 따르면, 정부는 전날 '다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진 방안'을 발표했다.

오는 5월9일 예정대로 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 종료하되, 시한 내 매도 계약한 뒤 강남3구와 용산구 등 기존 규제지역은 4개월, 신규 규제지역은 6개월안에 잔금 및 등기까지 마치면 양도세를 감면하는 게 골자다.

이에 대해 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "다주택자의 매도 러시가 본격화될 전망"이라며 "계약 체결로 기준이 완화되면서 실질적 매도 가능 기간이 크게 늘어났고, 조정대상지역 내 매물이 상당량 시장에 나오며 단기적으로 매수자 우위 시장이 형성될 수 있다"고 분석했다.

김효선 NH농협 부동산수석전문위원은 "시장 충격을 완화하려는 절충적 보완책"이라며 "단기적으로는 5월9일 전 매물 출회가 늘겠지만, 중장기적으로는 조정대상지역 내 매도·매수 간 선별적 거래 구조가 강화될 가능성이 있다"고 전망했다.

특히 세입자가 있는 주택 처분이 어려웠던 점을 보완한 것이 다주택 매물 출회의 물꼬를 틀 것으로 보인다.

토지거래허가구역 내 주택을 매수하면 4개월 안에 전입신고를 하고 2년간 실거주해야 한다. 이 경우 세를 놓은 주택을 팔기 위해선 임차인과 퇴거를 협의하는 난관이 있었다.

이에 정부는 임대 중인 주택의 경우 기존 계약의 종료일까지 실거주 의무를 늦췄다. 발표일부터 2년 내인 2028년 2월11일까지 입주를 하면 되는 것이다. 주택담보대출을 일으킬 때 발생하는 6개월 내 전입신고 의무도 완화했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "아파트 갭투자 방식 매매가 가능해 4월 중순까지 다주택자 절세 매물이 나올 것"이라며 "외곽뿐 만 아니라 양도차익이 많은 강남도 매물이 늘어날 것이다. 매물이 증가하지만 매수자 심리가 둔화돼 집값 오름세도 꺾일 것"이라고 밝혔다.

김 위원은 "확실한 완충 장치를 마련함으로 세 낀 집을 팔지 못해 고민하던 다주택자들에게 실질적인 퇴로를 열어준 것"이라며 "5월9일 직전까지 매도 물량은 지속적으로 늘어날 것으로 보인다"고 설명했다.

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 현재 예정된 일몰 기한인 올해 5월9일 예정대로 종료한다는 방침을 확정한 12일 서울의 한 부동산 중개업소에 급매매 물건과 상담환영 문구가 게시되어 있다. 2026.02.12. [email protected]

특히 실거주 의무 완화 대상을 무주택자로 한정해 '무주택 실수요' 중심으로 수도권 아파트 매매 시장이 재편될 수 있다는 관측도 나온다.

양 위원은 "매수인을 무주택자로 한정해 투기적 수요는 차단하면서도, 임차인이 계약 종료일까지 안정적으로 거주할 수 있도록 보장해 전세시장 교란을 사전에 방지하려는 목적"이라며 "무주택 매수자 입장에서는 임대차 만료 시점까지 전입 없이 주담대를 유지할 수 있어 자금 운용의 유연성이 확보되는 점도 실수요 매수 촉진 요인으로 작용할 수 있다"고 전했다.

김 위원은 "다주택자의 매물을 실수요자가 흡수하도록 유도하겠다는 정책 의도가 명확하다"면서도 "유주택자의 추가 매수는 차단하면서 무주택자의 내 집 마련 기회는 넓혔으나, 강력한 대출 규제가 여전해 실제 거래량 폭증으로 이어질지는 지켜봐야 한다"고 했다.

다주택자 양도세 중과가 시작되는 5월9일 이후 시장에 나오는 매물이 급감하는 이른바 '매물 잠김'(lock in) 현상이 나타날지에 대해선 의견이 엇갈렸다.

5월9일 이후에는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 양도할 때는 기본세율에 중과세율을 더해 양도세를 부과한다. 중과세율은 2주택자가 20%p, 3주택자가 30%p다.

김 위원은 "5월까지는 중과를 피하려는 물량이 쏟아지며 단기적인 가격 하향 안정화가 나타날 수 있다"면서도 "유예 종료 이후 매물 잠김 현상이 나타나고, 올해 신규 입주 물량 급감 시기와 맞물릴 경우 하반기부터 다시 수급불균형 장세가 이어질 수 있다"고 지적했다.

양 위원도 "다주택 중과가 적용돼 세 부담이 대폭 증가하면 매물 잠김 효과가 나타나고, 이전에 매도하지 못한 다주택자들이 장기 보유 전략으로 전환할 가능성이 높다"며 "보유세가 크게 강화되지 않고 금리가 낮게 유지될 경우, 다주택자들은 임대수익을 기반으로 한 보유 전략을 이어가면서 매물 잠김이 장기화되고, 핵심지역의 '똘똘한 한 채' 중심 가격 상승 압력은 구조적으로 계속될 것"이라고 말했다.

박 위원은 "현장의 다주택자 매물보다 1주택자 매물이 많이 나오는 등 고가 1주택 장기보유특별공제(장특공) 축소 가능성에 고령의 1주택자가 민감하게 반응하고 있다"며 "5월9일 이후에도 매물 가뭄이 심하지 않고 연말까지 매물이 나올 수 있다"고 내다봤다.


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