“결국은 집값 오를 것”…보유세 올라도 강남은 ‘버티기’[주택시장 병목]②

"규제 후 집값 오른다"…학습효과에 버티기 본격화

다주택자·대출 규제 강화…'똘똘한 한 채' 수요 여전

[서울=뉴시스] 최진석 기자 = 서울 남산에서 바라본 용산, 서초 일대의 모습. 2025.10.28. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "온갖 규제에도 집값 상승 기대감이 커지면서 매물을 구하기가 하늘의 별따기입니다."

지난 5일 강남구 대치동 대장주로 통하는 래미안대치팰리스 단지 내 한 공인중개업소 대표는 "매물이 워낙 없다 보니 오히려 호가를 올리려는 집주인들도 있다"며 이같이 말했다. 이 관계자는 "정부의 규제 이후 버티면 집값이 오르는 학습효과 때문인지 집주인들이 매물을 내놓는 대신 시장을 관망하고 있다"며 "집주인들이 본격적인 버티기에 들어간 상황"이라고 전했다.

정부의 잇따른 부동산 규제로 서울 주택 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 정부는 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 일괄적으로 6억원으로 묶는 6·27대책과 오는 2030년 내 수도권에 135만 가구를 공급하는 9·7대책, 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역과 조정대상지역·투기과열지구 등 규제지역으로 묶는 10·15대책까지 정부 출범 이후 벌써 3번째 대책을 부동산 대책을 내놨다.

주택공급과 대출 등을 총망라한 정부의 잇단 부동산 규제로 거래가 급감했으나, 강남3구(강남·서초·송파) 등 상급지 지역 일부 단지에서는 신고가를 경신하는 사례가 나오고 있다.
 
아파트 거래량은 부동산 가격의 선행지표다. 통상 거래량이 증가하면서 집값이 상승하고, 반대로 감소하면 하락 신호로 여겨진다. 하지만 정부가 쏟아낸 규제 대책으로 아파트 거래량이 줄었으나, 집값 상승세가 꺾이지 않고 있다.

만성적인 주택 공급 부족에 따른 수급불균형이 갈수록 심해진 상황에서 수요 억제책만 반복하다 보니 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 더욱 심화하면서 집값 상승세를 견인하고 있기 때문이다.

특히 정부가 오는 2030년까지 수도권에 135만 가구를 공급하겠다고 대책을 내놨지만, 집값 상승의 진원지인 서울 강남과 상대적으로 주택 수요가 많은 마포, 용산 등 상급지 지역이 빠지고, 대부분 수도권 외곽지역인 데다, 실제 공급까지 최소 4~5년가량 시간이 걸리기 때문이다.

게다가 정부의 잦은 부동산 대책이 오히려 집값 상승을 부추긴 '학습효과' 역시 한몫하고 있다. 앞서 문재인 정부 당시 5년간 28차례 부동산 대책을 내놨지만, 서울 집값은 25% 급등한 바 있다.

강남3구(강남·서초·송파) 주요 단지에서는 신고가가 잇따르고 있다. 서초구 반포동 '반포 자이' 전용 132㎡는 지난 10월 29일 60억5000만원에 거래되며 최고가를 경신했고, 강남구 삼성동 '아이파크 삼성' 전용 195㎡ 역시 10월 17일 98억원에 거래돼 신고가를 기록했다. 송파구 신천동 '잠실 르엘' 전용 84㎡ 분양권(11월3일·40억원) 역시 최고가를 새로 쓰며 강남권의 강한 매수세를 반영했다.

강남3구는 새로운 대책 이전부터 토지허가거래구역으로 지정돼 대출한도 축소 외에는 실질적인 변화가 크지 않았던 점과 그간 수차례 부동산 규제의 직접적인 대상이 되면서 '보유만 해도 오른다'는 학습효과가 자리잡은 점 등으로 상승세가 지속되고 있는 것으로 보인다. 게다가 인플레이션과 금융시장의 변동성이 커지면서 강남 아파트가 안전자산으로 받아들여지는 분위기도 한몫하고 있다.

부동산 시장에선 정부가 서울 전 지역을 규제지역으로 묶으면서 이전에 규제를 받던 강남3구가 오히려 반사이익을 얻고 있다는 분석이 나온다. 또 그간 강남 등 상급지에서 신축 아파트 공급이 감소하면서 희소성이 부각됐고, 수요에 비해 상대적으로 공급이 부족하다 보니 일부 단지에서는 신고가를 경신하는 사례가 나온다는 것이다.

전문가들은 대출 규제와 상관없는 현금 부자들의 고가주택 거래가 이어지며 양극화 현상이 심해질 수 있다고 내다봤다.

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 교수는 "정부의 초강력 규제에도 강남 등 일부 지역에서 신고가 경신 사례가 나오는 것은 대기 수요자들의 유동성이 풍부하다는 것을 의미한다"며 "서울은 신규 주택 공급 부족 우려가 여전한 상황에서 대출 의존도가 상대적으로 낮은 자산가들의 똘똘한 한 채 수요가 이어지면서 초양극화 현상이 심해질 수 있다"고 설명했다.


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