상급지 강남 먼저 흔들…집값 하락세 서울 전역 확산되나

절세 급매물 늘며 실거래가 하락 체결 이어져

집값 하락 전망↑…5월9일 이후 매물 잠김 촉각

[서울=뉴시스] 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 2026.02.26. [email protected]

[서울=뉴시스] 변해정 기자 = 부동산 불패 신화 진원지인 서울 강남권에서 시작된 집값 하락이 서울 전역으로 번질 지 주목된다.

3일 한국부동산원의 2월 넷째주(23일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 강남구(-0.06%)와 송파구(-0.03%), 서초구(-0.02%)의 아파트 매매가격이 일제히 하락 전환했다. 강남3구가 동반 하락한 것은 2024년 3월 둘째주 이후 100주 만이다.

용산구(-0.01%)도 마이너스 지표로 돌아섰다. 2024년 3월 첫째주 이후 101주 만에 하락 전환이다.

이들 4개 구는 지난해 10·15 대책 이전부터 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)과 토지거래허가구역으로 지정된 고가 부동산 지역들이다.

지난해 서울 아파트값이 8.98% 상승하며 2006년(23.46%) 이후 19년 만에 최고치를 찍었을 당시 상승률 선두에 있었다. 송파구의 지난해 누적 상승률은 20.92%로 전국 1위였고 서초구(14.11%)·강남구(13.59%)·용산구(13.21%)도 큰 폭으로 급등한 바 있다.

이렇게 지난해 서울 아파트값의 가파른 상승세를 이끌었던 지역이 가장 빨리 하락으로 돌아선 것인데, 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침 이후 급매물이 쌓이고 호가도 수억원씩 낮아진 영향으로 풀이된다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난달 28일 기준 송파구 매물은 한 달 전보다 45.3% 늘었다. 서초구는 27.4%, 강남구는 19.4%, 용산구는 26.7% 각각 증가했다.
 
매물 급증에 따라 실거래가 하락 체결된 사례도 늘고 있다. 서울 부동산정보광장에 따르면 최근 강남구 청담동 청담현대3차 전용면적 109㎡(1층)가 지난 3일 34억원에 거래됐다. 지난달 5일 최고가 45억원(13층)보다 11억원 낮다.

강남권 고가 재건축 대상 아파트의 상징인 압구정신현대의 경우 전용 183㎡ 77가구가 매물로 나와 있다. 지난해 12월 128억원의 신고가를 찍은 평수로 현재 최저 호가는 88억원까지 떨어진 상태다.

상급지의 가격 하락은 정부의 보유세 개편과 비거주 부동산 레버리지 관리 강화 등 압박 속에 주변 지역으로 확산할 조짐을 보이고 있다.

강남3구와 함께 동남권으로 묶인 강동구 매물은 한 달 만에 42.2% 늘었고 서초구에 인접한 동작구도 46.8나% 더 많아졌다. 반면 두 지역의 아파트값 상승률은 0.03%, 0.05%까지 각각 낮아진 상황이다.

서울 외곽 분위기도 비슷하다. 노원구(24.9%)과 강북구(13.3%) 등에서 매물이 10% 이상 증가했고 도봉구(8.7%)에서도 빠르게 출회되고 있다.

이에 따라 시장의 집값 하락 전망도 강해지고 있다.

한국은행의 소비자동향조사 결과에 따르면 지난달 주택가격전망지수는 108로 전월(124)보다 16포인트(p) 떨어졌다. 하락 폭은 지난 2022년 7월(-16p) 이후 최대다.

KB부동산이 발표하는 전국 매매가격 전망지수는 104.0으로 전월 대비 3.5포인트, 서울의 경우 110.8으로 13.9포인트 각각 하락했다. 이 지수는 전국 공인중개사무소 6000여 곳을 표본으로 설문해 지역별 집값 변동 전망을 조사한 지표로, 기준선인 100을 초과하면 2∼3개월 후 집값이 오른다는 전망이 많고 100 미만이면 그 반대를 뜻한다. 

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "정책 충격에 따른 급매물 출회로 인한 약세"라며 "서울 아파트값 상승세를 선도해 온 강남과 용산의 하락세는 한강벨트는 물론 서울 나머지 지역까지 연쇄적으로 영향을 줘 서울 전체가 약세로 전환할 가능성 있다"고 내다봤다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "키를 맞추는 집값 성격상 강남권이 떨어지면 한강벨트와 다른 지역도 가격 조정 흐름이 전이될 수 있다"고 말했다.

전문가들은 5월 9일 이후 제기되는 매물 잠김 여부는 보유세 인상 등 세제 개편 강도에 따라 갈리고 이에 따라 집값이 재편될 것으로 보고 있다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "통상적으로 세금 규제가 강화되는 기조에서는 중심 지역발(發) 매물 및 가격 흐름이 외곽 지역으로 전이되는 모습을 보이곤 한다"면서 "매물 적채 현상이 지속되는 가운데 가격 조정이 가능한 급매물이 출회함에 따라 강남3구발(發) 가격 조정 흐름은 당분간 지속될 것으로 예상한다"고 말했다.


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