다주택자 매도냐 증여냐…양도세 중과 전 다급해진 세금 계산

등록 2026.02.26 07:00:00

15억 차익 아파트 양도세 4억4700만→중과 후 9억9900만원

자녀 증여는 취득세 포함 16억8000만원, 깊어지는 절세 고민

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 24일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다.

지난해 4분기 주택담보대출(주담대) 차주당 신규 취급액이 2억1000만원대로 감소했다. 지난해 6·27 규제를 시작으로 정부의 잇따른 부동산 규제가 영향을 미친 것으로 풀이된다. 특히 '영끌(영혼까지 끌어모은)' 대출 행렬을 이어가던 30·40 차주들의 대출 감소 폭이 가장 큰 것으로 나타났다.

한국은행이 발표한 '2025년 4분기 차주별 가계부채 통계(잠정)'에 따르면 지난해 4분기 차주당 주담대 신규 취급액은 2억1286만원이다. 전분기 대비 1421만원(6.3%) 줄어든 것으로 지난해 2분기 이후 가장 낮은 규모다.
2026.02.24. [email protected]

[서울=뉴시스] 이정필 기자 = 오는 5월 9일 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되면서 시중은행 자산관리 부서로 고액자산가들의 세제 문의가 몰리고 있다. 전문가들은 매도를 결정할 경우 양도세 중과 전까지 차익이 적은 주택을 선택하는 게 유리하다고 조언한다.

26일 조소영 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 상속증여팀 세무 전문위원이 시뮬레이션한 결과에 따르면, 5월 9일 전후로 양도세는 2배가량 뛰는 것으로 나타났다. 가정은 A씨 본인이 서울 서초구에 1주택을 단독명의로 보유해 거주하고, 배우자 B씨가 서울 마포구에 아파트를 임대 중인 것으로 했다.

마포구 아파트는 15억원에 취득해 15년째 보유 중으로 거주는 하지 않고 임대 중이다. 공시가격은 18억원, 시가는 30억원이다.

다주택자 양도세는 양도하는 주택이 서울과 경기권 조정대상지역에 있는 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않고 중과세율이 적용된다. 양도세 기본 세율은 6~45%다. 중과세율은 2주택자는 일반세율의 20%포인트(p), 3주택자는 30%가 가산된다.

마포 아파트의 양도차익이 15억원 발생할 때 세율은 45%로, 2주택자 중과 시에는 65%가 적용된다. 이에 지방세를 포함한 양도세는 현재 약 4억4700만원에서 양도세 중과 이후에는 9억9900만원 수준으로 뛰는 것으로 나타났다.

다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억원 초과 주택을 증여하는 경우 증여취득세율은 13.4%다. 서울은 토지거래허가 구역으로 묶여 순수 증여만 가능하다. 부담부증여나 가족 간 매매 시에는 실거주를 해야 하고 토지거래허가가 필요하다.

증여가액 30억원의 마포 아파트를 자녀에게 증여 시 증여세 12억8000만원, 취득세 4억200만원 등 약 16억8000만원의 세금이 부과된다.

조 전문위원은 "양도세 중과 전에 팔고 현금 증여를 해서 내는 증여세나, 양도세가 중과되고 내는 세금이나 비슷하다"며 "집이 하나 없어지는 것보다 세금을 내더라도 갖고 가서 자녀에게 물려주는 것도 방법"이라고 설명했다.

이어 "매도를 해야 되는지 걱정하는 이유는 집을 갖고 갔을 때 종부세 부담이 얼마나 될지 몰라서 그런 것"이라며 "문재인 정부 때처럼 더 많이 나오게 되는 상황이 부담되면 매각을 하려는 것이고, 양도세나 증여세나 비슷하면 자녀와 상의해 선택하는 것"이라고 부연했다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원(세무사)은 "양도세 중과 회피를 위한 세금만큼을 낮춘 매물들이 시장에 상당수 나오고 있고, 1주택자 일부도 이 흐름에 동참하면서 매물 자체가 눈에 띄게 증가한 모습이 나타나고 있다"며 "다만 이것은 제도에 의해서 만들어진 추세이다 보니 5월 9일 이후까지 지속되리라고 보기는 어려울 수 있다"고 진단했다.

우 세무사는 "양도세 중과라고 하는 이슈 때문에 5월 9일 이후에는 매물 횟수나, 호가를 낮췄던 것들을 거둬들이는 형태들이 나타날 것으로 예상되기 때문"이라며 "5월 9일 이후에는 현재보다 세금을 적게는 1억~2억원에서부터 많게는 10억원 이상까지 더 내고 팔아야 되기 때문에 그걸 감수하고까지 중과를 물어가면서 팔 가능성은 많이 없다는 것"이라고 전망했다.

◎공감언론 뉴시스 [email protected]