가계부채 관리 기조 속 실수요자·주택공급 대출 지원 '투트랙'[8·13대책]

투기적 비거주 1주택 전세대출 금지 등 가계부채 억제 기조 엄격 유지

이주비·잔금대출 총량 규제서 제외…가계부채 목표치 1.5%→3% 완화

PF 공적보증 확대…'청년 비아파트 보금자리론' 연 3조 핀셋 지원

[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 이억원 금융위원장이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표하고 있다. 왼쪽은 김윤덕 국토교통부 장관. 2026.08.13. [email protected]

[서울=뉴시스] 최홍 김민수 기자 = 금융당국이 신속한 주택공급을 후방 지원하고, 청년·실수요자의 주거를 '핀셋' 지원하는 부동산 금융 종합대책을 단행했다. 가계부채 억제를 위한 대출 죄기 기조는 유지하되, 실수요자와 주택공급을 지원하는 '투트랙' 전략으로 방향을 잡았다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장과 임대사업자에 자금 물꼬를 터주는 한편, 이주비 대출 한도를 늘리고 청년을 대상으로 한 비아파트 보금자리론 상품을 출시하는 것이 이번 대책의 핵심이다. 실거주 실수요자와 직결되는 잔금·중도금대출 등은 가계부채 총량규제에서 제외하는 방안도 추진된다.

PF 사업자보증 2배 확대…임대사업자 자금도 물꼬

정부는 13일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 골자로 한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

현재 부동산 시장은 수도권을 중심으로 집값 상승 기대감이 이어지며 여전히 불안한 흐름을 보이고 있다. 수출 호조에 따른 시중 유동성 증가와 미국-이란 갈등으로 인한 인플레이션 우려 등도 집값 자극 요인으로 꼽힌다.

이런 상황에서 주택 공급의 줄기가 되는 PF 사업장은 당국의 고강도 사업성 평가 여파로 규모가 크게 줄었다. 금융권 PF 익스포저(위험 노출액) 규모는 2023년 12월 말 231조1000억원에서 올해 3월 말 169조8000억 원으로 축소됐다.

이에 금융위원회는 사업성이 양호한 정상 PF사업장에 공적보증을 대폭 늘려 주택 공급에 속도를 내기로 했다. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사는 향후 3년간 PF사업자보증을 연평균 28조7000억원 규모로 공급할 계획이다.

PF 보증을 통해 공사비 상승으로 자금난을 겪는 사업장 지원을 확대하고, 은행·보험업권이 공동 조성한 PF 신디케이트론 규모도 기존 1조원에서 5조원으로 늘린다. 당국은 이를 통해 최소 2만 가구 이상의 추가 주택공급 효과가 나타날 것으로 추산하고 있다.

중·소형 건설사에 대한 정비사업 대출(사업비·분담금·이주비 등) 보증 상품도 신설해 자금 물꼬를 튼다. 이주비 대출 LTV 산정방식도 개편해 조합원들의 실제 이주비 대출 한도를 증대시킨다. 주거사업장 PF에 대해서는 자기자본비율 규제를 2년간 유예해 신속한 주택공급을 유도할 방침이다.

임대주택 사업자에 대한 금융규제도 일부 완화된다. 준공 후 임대사업장 운영자금 보증 상품을 신설하고 주담대 취급 금지 예외 사유를 확대한다. 이에 따라 임대사업자는 신축 비아파트 매입이나 비아파트 신축 목적의 멸실 예정 주택 매입 시 주담대를 활용할 수 있게 된다.

가계부채 관리 기조 유지…잔금대출 등은 총량규제서 제외

금융당국은 투기적 대출 수요를 억제하는 일관된 가계부채 관리 기조를 이어갈 방침이다.

우선 전세대출보증 제한 대상을 확대한다. 기존에는 다주택자 및 투기지역·투기과열지구 내 고가 아파트(3억 원 초과) 취득자 등을 중심으로 보증을 제한했으나, 앞으로는 투기 목적의 '비거주 1주택자'도 규제 대상에 포함한다.

실거주 목적 없이 수도권·규제지역 내 아파트를 매입한 뒤 타인의 임차보증금을 주택 매입자금으로 활용한 '갭투자자'가 그 대상이다.

구체적으로 부부합산 기준 수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자이면서 해당 주택을 임대 중이고, 본인과 배우자 모두 해당 주택에 실거주한 이력이 없는 경우가 이에 해당한다. 세 가지 요건을 모두 충족해야 규제가 적용되며, 가족에게 임대차한 경우는 예외로 둔다.

정부는 이 같은 유형을 투기적 거래로 규정하고 내년 1월 1일부터 전세대출 신규 취급 및 만기 연장을 원칙적으로 금지한다. 비거주 1주택자의 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%로 축소한다.

다만 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급과 직결된 주담대는 가계부채 총량규제에서 전격 제외한다. 주택공급 촉진과 청년·실수요자 자금 지원을 위해 올해 가계부채 증가율 목표치도 기존 1.5%에서 3.0% 수준으로 완화했다.

금융위는 "투기적 수요는 엄격히 차단하는 가계부채 관리 기조를 유지하되, 청년과 실수요자의 애로를 해소하기 위한 '핀셋형 지원'을 강화하려는 조치"라고 설명했다.

청년 비아파트 보금자리론 출시…'결혼 페널티' 해소

정부는 생애 최초로 주택을 구입하는 만 39세 이하 청년을 대상으로 '청년미래보금자리론'을 신설한다. 1인 가구와 사회초년생의 주거 수요를 고려해 비아파트 자가 마련을 지원하는 상품으로, 연간 3조원 규모로 2년간 한시 공급된다.

지원 대상은 4억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 비아파트다. LTV는 최대 80%까지 적용되며 소득요건은 연 7000만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인 기준)다. 전월세 비용 부담이 큰 청년층이 '월세 수준의 원리금'으로 주택을 마련할 수 있도록 하겠다는 취지다. 금융위는 2억원을 30년 만기, 연 3.0% 금리로 대출받을 경우, 월 원리금 상환액이 약 85만원으로 비아파트 평균 월세(80만 원)와 비슷한 수준일 것으로 추산했다.

비아파트 보금자리론을 이용하더라도 생애최초 LTV 우대 혜택은 그대로 유지된다. 청년층이 아파트 마련으로 옮겨갈 수 있는 '징검다리' 금융상품이 제공된 셈이다. 금융위는 "운영 성과와 주택시장 상황을 검토해 지원 대상을 아파트 등으로 확대하는 방안을 검토하겠다"고 밝혔다.

반전세·월세 거주 청년을 위한 '청년 전월세결합보증'도 연간 4조5000억 원 규모로 신설된다. 기존에는 전세대출과 월세대출 중 하나만 보증받을 수 있었으나, 앞으로는 단일 보증 상품으로 전·월세 대출을 동시에 이용할 수 있다.

월세대출 이용 방식도 매월 자동 실행 방식에서 마이너스통장 방식으로 개편해 필요한 경우에만 찾아서 쓸 수 있도록 개선한다. 지방이나 저소득 청년에게는 이자 일부를 지원하는 이차보전 혜택도 제공된다.

아울러 보금자리론 소득 요건을 완화해 '결혼 페널티'를 해소하고, 생애최초 주택구입 요건의 예외 기준도 넓힌다.

결혼으로 부부합산소득이 증가해 정책대출 이용이 어려워지는 상황이 발생해 그동안 '결혼페널티'라는 지적이 제기돼 왔다. 이에 정부는 앞으로는 신혼부부의 경우 부부합산 연소득이 8500만원 이하이거나, 부부 중 한 명의 연소득이 7000만원 이하이면 보금자리론을 이용할 수 있도록 개선했다.

생애최초 주택구입자 인정 기준도 완화한다. 미성년 당시 주택 지분을 상속받는 등 불가피하게 주택을 소유했던 경우 금융회사 여신심사위원회의 심사를 거쳐 생애최초 주택구입자로 인정받을 수 있도록 예외를 둔다.

이억원 금융위원장은 "가계부채 총량은 관리하되 주택공급과 실수요에 필요한 금융의 흐름은 더욱 원활하게 만들겠다"며 "이주비·잔금대출 등 신규 주택공급에 따른 연계대출은 분양과 입주가 원활하게 이어질 수 있도록 총량 목표를 합리적으로 조정해 세심하게 관리하겠다"고 말했다.

이어 "청년·무주택자 등 실수요자의 주택구입·전월세 대출 역시 금융회사들의 총량관리 과정에서 위축되지 않도록 필요한 자금이 안정적으로 공급되게 하겠다"고 덧붙였다.


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