장특공제 손질 나선 정부…'거주 vs 보유' 기준 현실성은

장특공제 손질…고가 1주택까지 영향

"거주 기준 모호" 정책 정당성 논쟁

매물 잠김 우려에 점진적 접근 불가피

[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 서울 남산에서 바라본 아파트 건설 현장. 2026.04.24. [email protected]

[세종=뉴시스]임하은 기자 = 이재명 대통령이 장기보유특별공제(장특공제)와 관련해 비거주 보유기간에 대한 감면 축소 필요성을 재차 언급하면서, 보유 중심에서 거주 중심으로 과세 기준을 재편하려는 논의가 확산하고 있다.

다만 보유와 거주의 개념이 현실적으로 명확히 구분되기 어렵다는 점에서, 이를 구체적인 세제 수단으로 구현하기 위해서는 신중한 접근이 필요하다는 지적도 나온다. 이번 정책 방향이 단순한 세제 조정을 넘어 부동산 과세 체계 전반의 변화로 이어질지 주목된다.

25일 정치권 등에 따르면, 이 대통령은 지난 24일 장특공제와 관련해 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 "비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고 그만큼 거주 기간에 대한 감면을 늘리는 것이 맞을 것"이라고 밝혔다.

실거주 기간에 대한 감면은 확대하되, 투자·투기 목적의 장기 보유에 대한 세제 혜택은 축소하겠다는 취지다. 앞서 제기한 폐지 필요성에서 한 발 더 나아가 과세 기준을 재설계하겠다는 방향을 명확히 한 것으로 풀이된다.

현재 장특공제는 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 거주할 경우 양도차익의 최대 80%까지 공제를 받을 수 있는 구조다. 다만 실제 거주하지 않더라도 보유 기간만으로 최대 40% 공제가 가능하다. 실거주의 기준은 최소 2년이다.

이 대통령은 이런 '비거주 보유기간'에 대한 세제 혜택이 과도하다고 지적했다. 이에 따라 보유 공제율의 상한을 낮추거나, 거주 기간에 따라 감면 폭을 확대하는 방안이 검토될 가능성이 높다.

[서울=뉴시스] 최동준 기자 = 이재명 대통령이 14일 청와대에서 열린 국무회의 겸 비상경제점검회의에서 발언하고 있다. 2026.04.14. [email protected]

해외 주요국 사례를 보면 영국은 실거주 기간에 비례해 양도세를 감면하는 개인거주공제(PRR)를 적용하고 있다. 프랑스와 독일 역시 주요 거주지에 대해서는 양도차익을 비과세하거나 면제하는 방식으로 운영 중이다. 두 국가는 영국과 달리 장기보유에 별도 세금 혜택을 주고 있는데, 프랑스는 22년, 독일은 10년 이상 보유하면 양도세가 전액 면세된다.

다만 장특공제 관련 논쟁이 단순히 '보유 vs 거주' 구도로만 보기에는 한계가 있다는 지적도 나온다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "1주택자의 경우 보유와 거주를 엄격히 구분하는 것이 현실과 맞지 않는 측면이 있다"며 "직장 이동이나 교육, 근무 환경 변화 등으로 주거와 소유가 분리되는 사례가 일반화된 상황에서 단순히 거주 여부만으로 세제 혜택을 제한하는 것은 합리적인 기준이 되기 어렵다"고 했다.

장특공제의 본래 취지를 재검토할 필요가 있다고도 언급했다. 김 교수는 "장기보유 공제는 단순한 세제 혜택이 아니라 자산 가격의 자연 상승분을 과세 대상에서 제외하기 위한 장치"라며 "경제 전반의 시간 가치에 따른 정상적인 수익까지 과세하는 것은 조세 중립성 원칙과 충돌할 수 있다"고 말했다.

국회에는 장특공제를 전면 손질하는 범여권 의원들의 법안도 발의된 상태다. 장특공제를 폐지하고 3년 이상 보유한 주택에 대해 양도 시 2억원 한도의 세액공제를 적용하는 방안이다. 이 대통령은 해당 법안과는 거리를 두며 "정부와 무관하다"고 언급하기도 했다.

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 22일 서울 시내의 한 공인중개사무소에 오피스텔 매물 안내문이 게시돼 있다. 2026.04.22. [email protected]

김 교수는 특히 "연 3.7% 수준의 국채 수익률을 가정할 때, 20년 보유 시 자산 가치가 약 2배로 뛰는 것은 자산의 실질 가치를 유지한 것에 불과하다"며 "이를 무시한 정액형 공제 등은 조세 원칙에 어긋난다"고 지적했다.

세제 주무부처인 재정경제부는 아직 구체적인 개편 방안을 확정하지 않은 채 다양한 의견을 수렴 중이며, 실거주 1주택자 보호를 전제로 제도를 설계한다는 입장이다. 향후 세법 개정 논의 과정에서 다양한 대안이 검토될 것으로 보인다.

다주택자를 넘어 고가 1주택 보유자까지 세 부담을 늘리겠다는 정책 신호로 해석되면서 논쟁이 확산하고 있다. 부동산 세제 전반에 대한 개편 가능성까지 거론되고 있어 향후 파장이 적지 않을 전망이다. 특히 보유세와 연동된 전면적인 세제 재편으로 이어질 가능성도 제기된다.

다만 이 대통령이 언급한 것처럼 급격한 제도 변화로 인한 시장 충격을 최소화하기 위해 법 개정이 추진되더라도 점진적 개편 가능성이 거론된다. 일정 기간 유예를 둬 매물 잠김 등 부작용을 완화하고 시장에 정책 방향의 신호를 전달하겠다는 취지다.

정부가 향후 세법 개정 일정에 따라 관련 논의를 진행하면 오는 7월 세제개편안에 반영될 가능성이 있다. 다만 국회 입법이 필요한 사안인 만큼 실제 제도화와 시행까지는 여야와 사회적 합의 과정이 중요한 변수로 작용할 것으로 보인다. 

[세종=뉴시스] 강종민 기자 = 세종시 어진동 정부세종청사 재정경제부. 2026.01.06. [email protected]

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