2금융권, 부동산PF 부실...'브릿지론' 뇌관 터질라

캐피탈사, 위험노출액 5년새 4.32배 늘어

올해 만기 도래 92%…본 PF 대비 2배↑

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 3일 서울 시내 한 공인중개사무소에 각종 매물이 쌓여가고 있다. 은행 대출 금리가 계속 오르면서 주택과 상업용 부동산 모두 거래량이 회복되지 못하고 있다. 2023.01.03. [email protected]

[서울=뉴시스] 한재혁 기자 = 국내 여신전문금융회사(여전사)들의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위험노출액이 급증하고 있는 가운데 '브릿지론'의 부실 위험이 특히 심화되고 있는 것으로 나타났다. 일각에서는 부동산 경기 침체의 지속으로 인해 만기가 도래하는 하반기 중 브릿지론으로 인한 연쇄적인 부실이 나타날 수 있단 우려도 제기된다.

4일 금융업계에 따르면 지난해 3분기까지 금융업권의 PF대출 규모는 140조6000억원으로 이 중 여전사는 27조2000억원(19%) 규모의 PF 대출을 취급하고 있다. 이 중 캐피탈사의 경우 부동산금융 내 약 9조원(30%)에 달하는 규모의 금액을 '브릿지론'으로 보유하고 있다.

부동산PF는 '본 PF'와 '브릿지론'으로 나뉜다. 이 중 브릿지론은 신용도가 낮은 시행사가 1금융권에서 본 PF대출을 받기 전 개발자금을 제2금융권에서 고금리로 대출 받는 것을 말한다. 시공이 결정된 후 자금을 공여하는 본 PF와 달리 시공 이전 토지매입, 인허가, 시공사 보증에 필요한 자금을 공여해 시공 전후를 '잇는다'는 뜻에서 브릿지론으로 불린다.

통상 브릿지론은 대규모 아파트 단지 건축처럼 수익성이 높은 보다는 일반 주택이나 상업 시설 등 수익성이 낮은 사업장에 공급되는데, 이 때문에 본 PF대비 높은 리스크를 지니기도 해 업계에서는 '하이리스크 하이리턴'으로 불리는 대출 형태이기도 하다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 전후 문제가 됐던 부동산 PF대출 역시 브릿지론이었다.

특히 캐피탈사는 저축은행 등 타 업권보다도 브릿지론 등 부동산PF 위험노출액(익스포저)가 큰 것으로 나타났다. 건당 50억원 미만의 금액을 서울과 수도권 사업장에 집중하는 저축은행과 달리 국내 캐피탈사들은 이미 거액의 익스포저가 발생했고 지방 사업장에 공급된 부동산PF가 40%를 차지하고 있다. 현재 지방 부동산 사업장은 그 침체 정도가 수도권에 비해 더욱 심각한 수준이다.

한국은행 역시 지난달 '금융안정 상황(2023년 3월) 보고서'에서 여전사들의 부동산 PF 익스포저가 지난 2017년대비 432.6% 규모로 5년새 4.3배 규모로 늘었다고 분석했다. 한은 관계자는 "부동산경기 위축으로 사업추진의 불확실성이 확대되고, 미분양주택이 증가하면서 PF대출의 상환 리스크가 증대될 수 있다"고 우려했다.

올해 만기 도래 92%인데…건설사 10곳 중 3곳 "영업이익으로는 못 버텨"

문제는 이들 브릿지론 중 73%가 올해 상반기 중 만기를 맞는다는 것이다. 한국신용평가에 따르면 연말까지 도래하는 만기로 확대할 경우 A급이하 캐피탈사 기준 만기 도래 브릿지론은 전체의 92%로 본 PF(44%) 대비 2배를 웃돈다. 이 기한 내에 브릿지론을 취급한 사업장이 시공이 무산돼 브릿지론을 상환하지 못한다면 이로 인해 캐피탈사들의 건전성에 경고등이 켜질 수 있다는 지적이다.

게다가 캐피탈사가 상대적으로 더 많은 비중의 부동산 PF를 취급했던 지방 사업장의 경우 수도권에 비해 부실 위험이 더 큰 것으로 나타났다. 한은 추산결과 지방 건설사들 중 한계기업(재무구조가 부실해 어려움을 겪는 기업) 비중은 지난 2018년 8.2%에서 지난해 말 16.7%로 두 배 이상 늘었다. 영업 이익으로 이자를 감당할 수 없는 건설사도 전체의 36%로 나타났다.

실제로 대우건설은 지난달 시공사로 참여했던 울산 동구 주상복합아파트 개발사업에서 철수하며 440억원 후순위 브릿지론을 상환하기도 했다. 당시 대우건설 관계자는 "사업성을 예측한 결과 미분양 등이 예상되는 등 부동산 시장 상황을 봐선 어쩔 수 없었다"고 설명했다.

금융당국은 대응체계 수립에 나선다는 입장이다. 이복현 금융감독원장은 지난달 30일 서울 영등포구 '우리은행 시니어플러스점' 개소식에 참석한 후 기자들과 만나 "브릿지론, 부동산 PF 이슈에 대해서는 대응 프로그램이 필요하다고 판단해 작년부터 추진하고 있다"고 밝혔다.

오유나 한국신용평가 수석애널리스트는 "올해 1분기부터는 만기 연장이 이뤄졌던 현장들의 만기가 다시 도래하면서 자산건전성 저하가 본격화될 전망"이라며 "A급 이하 (캐피탈사)에서는 브릿지론 부담 수준에 따라 업체별 자산건전성 차별화 수준이 더욱 심화될 것으로 예상한다"고 말했다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]