李 "주거용 아닌 똘똘한 한 채, 안하는 게 이득" 갈아타기 경고

강남권 급매 겨냥 1주택자 갈아타기 경고

비거주 '장특공' 지적…세제 개편 대상되나

대출 규제로 수요 제한 지적…"거래세 낮춰야"

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 4일 오전 서울 송파구 부동산중개업소에 아파트 급매 관련 안내가 게시되어 있다. 2026.02.04. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 부동산 시장에서 '똘똘한 한 채' 갈아타기 움직임이 나타나자 이재명 대통령이 경고를 보냈다.

이 대통령은 5일 오전 자신의 엑스(옛 트위터) 계정에 "똘똘한 한 채로 갈아타기요? 분명히 말씀드리는데, 주거용이 아니면 그것도 안 하는 것이 이익일 겁니다"라고 적었다.  '집도 안 보고 계약, 다주택 압박했더니 1주택자 갈아타기 꿈틀'이라는 제목의 기사도 함께 공유했다.

이는 실거주 목적이 아닌 투기성 주택 매수는 1주택자일지라도 규제를 강화하겠다는 의미로 풀이된다.

정부가 오는 5월9일로 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 분명히한 뒤 강남권과 한강벨트발 급매물로 갈아타려는 1주택자의 급매물도 시장에 나오는 양상이다.

서울 마포구 염리동 마포프레스티지자이 전용 84㎡ 중층 매물이 당초 호가인 31억원보다 2억 낮춘 29억원에 급매로 나왔다. 강남권 급매로 이동하려는 소유주가 빠른 처분을 위해 호가를 낮췄다는 게 지역 중개업소의 설명이다.

이 대통령은 이미 고가 1주택 장기 보유자, 일명 '똘똘한 한 채'를 유도하는 장기보유특별공제(장특공)에 대한 문제의식을 보인 바 있다.

지난 23일 SNS를 통해 "다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용 아닌 투자 투기용이라면 장기보유했다고 세금감면은 이상해 보인다. 장특공제 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라며 "당장 세제를 고칠 건 아니지만, 토론해봐야 할 주제"라고 언급한 게 대표적이다.

장특공이란 주택 보유 기간과 거주기간이 길수록 양도세의 일부를 감면하는 제도다. 1가구 1주택자는 보유기간과 거주기간 1년당 4%포인트씩 최대 40%까지 공제를 받을 수 있다. 10년 이상 주택을 보유하고 거주까지 한다면 양도세의 80%를 감면받는 셈이다.

이처럼 비거주 1주택자도 보유만으로 장특공을 받을 수 있는 탓에 '똘똘한 한 채' 기조가 더욱 강해졌다는 비판을 받았다. 이에 정부가 부동산 세제 개편을 할 때 장특공도 손을 볼 수 있다는 관측이 나온다.

재정경제부도 1·29 부동산 대책 발표 브리핑에서 부동산 보유세·거래세를 포함한 부동산 세제 개편 방향에 대한 연구용역을 발주했다고 밝힌 바 있다.

올해 초부터 정부 일각에선 집값을 잡기 위해선 다주택자뿐 아니라 강남권 고가 1주택자에 대해서도 세제 개편을 고려해야 한다는 목소리가 나온 바 있다.

김용범 대통령실 정책실장도 언론 인터뷰에서 "흔히 똘똘한 한 채라고 했을 때, 10억짜리 한 채도 있고, 50억, 100억짜리 한 채도 있다. 그런데 다 똑같은 한 채라서, 장기 보유하면 다 똑같이 80%까지 공제해준다. 이 방법이 효과적인지, 조세 형평에 맞는지에 대해 많은 논의가 있다"면서 보유세와 양도세 과표구간과 누진세율 세분화를 언급하기도 했다.

다만 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12곳이 토지거래허가구역으로 지정돼 매매를 통한 비거주 투자 목적의 주택 매입 길은 사실상 막힌 상태라는 게 부동산업계의 시각이다.

토허구역에서 주택을 매수하면 4개월내 입주해 2년간 실거주해야 한다. 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 원천봉쇄된 셈이다. 이에 실거주 의무가 없는 경매로 눈을 돌리며 서울 아파트 경매 낙찰가율이 지난달 107.8%로 4개월 연속 100%대를 넘기기도 했다. 경매는 토지거래 허가 대상에서 제외돼 2년 실거주 의무를 적용받지 않는다.

고강도 대출 규제로 인해 1주택자가 기존 주택을 팔고 갈아타기하지 않는 한 다주택 급매가 시장에서 소화되기 어렵다는 시각도 있다. 10·15 부동산 대책으로 고가 아파트 주택담보대출 한도는 15억원 초과 기준 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 축소된 상태다. 서울 전역의 담보인정비율(LTV)도 40%로 낮아졌다.

KB부동산에 따르면, 지난 1월 기준 서울 강남14개구 아파트 평균 매매가격은 19억1409만원으로 20억원에 육박했다. 서울 5분위(상위 20%) 매매가격은 34억6593만원에 달했다. 다주택자가 강남 집을 내놓아도 현금 여력이 없는 무주택자가 이를 매수하긴 쉽지 않은 셈이다.

김인만부동산경제연구소 김인만 소장은 "대출을 받지도 못하고 전세를 끼고 사고 팔지도 못하게 손발이 다 묶인 상태"라며 "진짜 다주택자들이 팔기를 원한다면 한시적 토지거래허가와 대출을 풀고 보유세를 점진적으로 올리면서 양도세, 취득세 등 거래세를 오히려 내려주면 매물도 많이 나오고 살 사람들도 살 것"이라고 말했다.


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