보증금 못 받고 임대차 종료, 주인 바뀌면…대법 "새 주인이 내야"

재개발로 상가건물 소유권 주택조합에 넘어가자

보증금 못 받은 채로 이전 거부하던 임차인 소송

대법 "상가건물 임대차보호법상 조합이 빚 승계"

[서울=뉴시스] 최진석 기자 = 재개발이 추진되면서 점포의 임대차계약이 종료된 채로 상가건물의 소유권도 조합에 넘어간 경우, 돌려주지 못한 임대차보증금은 조합이 물어내야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 서울 서초구 대법원에 자유·평등·정의가 적혀 있다. 2026.04.09. [email protected]

[서울=뉴시스]김정현 기자 = 재개발이 추진되면서 점포의 임대차계약이 종료된 채로 상가건물의 소유권도 조합에 넘어간 경우, 돌려주지 못한 임대차보증금은 조합이 물어내야 한다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 3부(주심 이흥구 대법관)는 9일 A씨가 서울 서초구 B 주택재건축정비사업조합을 상대로 낸 건물인도 청구 소송의 상고심에서 원심의 원고 패소 판결을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려 보냈다.

A씨는 지난 2017년 6월 서울 서초구의 한 상가 건물에 있던 카페를 권리금 1000만원과 보증금 2000만원 및 월세 180만원에 빌린 뒤 영업을 해 왔다. 권리금은 이 카페의 직전 임차인에게 지불했고, 보증금과 월세는 임대차계약을 맺은 상가 건물주에게 줬다.

상가가 있는 지역은 정비구역으로 재개발이 추진될 예정이었다. A씨와 건물주가 맺은 계약서에도 '재건축단지로 사업이 승인되면 임차인(A씨)은 보증금을 받은 후 바로 점포를 명도한다'는 특약이 포함됐다.

재개발 추진이 늦어지면서 A씨와 건물주는 지난 2020년 3월 임대차계약을 한 차례 연장했다. 건물주는 그 해 4월 월세를 100만원으로 인하해 줬다.

갈등은 지난 2021년 4월 B조합이 재개발에 착수하며 불거졌다. 상가 건물주는 '2021년 11월까지 이주를 마쳐 달라'는 요청을 받은 후, 그해 10월 A씨에게 점포를 B조합에 인도해 달라며 보증금을 돌려 줄 계좌를 알려달라고 요청했으나 답변을 듣지 못했다.

그러자 B조합은 법원에 소송을 내 이듬해 1월 승소한 뒤 건물 소유권을 넘겨 받았다. 같은 해 4월 강제집행을 통해 건물을 인도 받은 뒤 철거에 착수했다.

그러자 A씨는 2022년 4월 B조합의 강제집행은 위법하다는 취지로 이번 소송을 제기했다. 건물을 다시 인도받지 못하더라도, 강제집행과 철거로 점포를 쓰지 못하게 된 이상 소유권을 넘겨 받은 B조합이 임대차보증금과 권리금을 물어낼 책임이 있다고 다퉜다.

A씨는 강제집행 이후 영업을 계속하지 못한 데 따른 손해를 물어내라는 주장도 제기했다. 2차 임대차계약이 만료된 2021년 12월 말부터 묵시적으로 계약이 연장됐다는 게 A씨 주장이다. 강제집행 이후 그해 말까지 손해를 입어 B조합이 배상하라는 것이다.

[서울=뉴시스] 최진석 기자 = 서울 서초구 대법원 본관에 정의의 여신 디케상이 보이고 있다. 2026.04.09. [email protected]

1·2심은 A씨 주장을 받아들이지 않았다. 임대차계약이 2021년 12월 기간 만료로 종료됐다는 것이다.

임대차계약에 재개발 조합의 이주 통보 즉시 조건 없이 점포를 인도하기로 했던 특약이 포함돼 있었고, 상가 건물주가 A씨에게 건물 인도를 요구한 만큼 임대차계약 갱신 거절의 의사표시가 이뤄졌다고 봤다.

대법원 판단은 달랐다. 관련 법률에 따라 A씨는 임대차보증금을 돌려 받을 권리가 있다는 판단이다.

현행 상가건물 임대차보호법 9조 2항은 '임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다'고 정한다. 또 같은 법 3조 2항은 '임차건물의 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 본다'고 정해져 있다.

대법원은 "임차인(A씨)은 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다"며 "그런 상태에서 부동산이 양도되는 경우 같은 법에 의해 양수인(B조합)에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다"고 밝혔다.

그러면서 "양수인(B조합)은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인(본래 건물주)은 임대차관계에서 탈퇴해 반환채무를 면한다"고 밝혔다.

다만 대법원은 B조합의 강제집행 및 철거로 인해 권리금 회수 기회를 잃었다거나 영업이익을 보지 못해 손해를 배상해야 한다는 주장은 받아들이지 않았다.


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