"하루라도 실거주했다면 전세대출 허용"…'비거주 1주택' 예외적 허용 사유는[8·13대책]

수도권·규제지역 아파트 임대·실거주 이력 없으면 전세대출 제한

세입자 계약 승계·보증금 미반환 등 불가피한 경우 만기연장 허용

예측 못한 비거주 사유는 여신심사위 판단…신규취급·연장 가능

[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 이억원 금융위원장이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표하고 있다. 왼쪽부터 이형일 재정경제부 1차관, 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장, 임기근 국무조정실장. 2026.08.13. [email protected]

[서울=뉴시스]김민수 기자 = 정부가 투기적 목적의 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증을 제한하면서도 실수요자에 대해서는 예외를 인정한다. 수도권·규제지역 아파트를 임대하고 있더라도 본인이나 배우자가 하루라도 실거주했다면 규제 대상에서 제외된다.

실거주 이력이 없더라도 기존 세입자로 인해 입주하지 못하거나 보증금을 돌려받지 못하는 등 불가피한 사정이 있다면 전세대출 신규 취급이나 만기 연장이 예외적으로 허용된다.

13일 금융위원회가 발표한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'에 따르면 금융당국은 내년 1월부터 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증 제한을 시행한다.

규제 대상은 수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자 가운데 본인이나 배우자가 해당 주택에 거주한 이력이 없고 이를 임대하고 있는 경우다. 보유 주택에 본인이나 배우자가 하루라도 실거주한 이력이 있다면 규제 대상에서 제외된다. 직계존비속(부모·자녀 등)에게 임대한 경우에도 규제를 적용하지 않는다.

예를 들어 수도권·규제지역 아파트를 구입한 뒤 한 번도 거주하지 않고 계속 임대를 주면서 자신은 다른 주택에 전세로 거주하는 경우가 규제 대상에 해당한다. 반면 본인이 보유한 아파트에서 거주하다 직장 이전이나 자녀 교육 등의 이유로 다른 지역에 전세로 옮긴 경우에는 규제를 적용받지 않는다.

규제 대상에 해당하면 원칙적으로 새로운 전세대출을 받을 수 없고 기존에 이용하던 전세대출의 만기 연장도 제한된다. 주택을 직접 거주할 목적 없이 보유하면서 별도의 전세대출을 이용하는 수요를 차단하겠다는 취지다.

다만 비거주 1주택자에 해당하더라도 불가피한 사정이 있는 경우에는 예외를 인정한다. 금융당국은 실수요자의 대출까지 일률적으로 제한하지 않도록 신규 취급이나 만기 연장이 가능한 사유를 별도로 마련했다.

우선 보유한 주택의 성격이나 취득 경위에 따라 규제 대상에서 제외된다. 이미 매도계약이 체결된 주택이나 어린이집, 준공 후 미분양 주택을 최초로 매입한 경우, 민간건설임대주택 등이 해당한다. 상속이나 채권보전을 위한 경매 참여 등으로 불가피하게 취득한 주택과 일정 요건을 충족하는 인구감소지역 주택, 문화재도 예외로 인정한다.

금융회사 여신심사위원회가 이에 준하는 경우라고 판단한 주택도 규제를 적용하지 않는다. 기존 전세대출 보증기관 내규상 주택보유 수 산정에서 제외되는 전용면적 20㎡ 이하 주택 등도 규제 대상에서 빠진다.

[서울=뉴시스] 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 중 전세대출 신규취급·만기연장 예외적 허용 사유.(사진제공=금융위원회) 2026.08.13. [email protected]

보유 주택 자체가 규제 예외에 해당하지 않더라도 실거주하지 못하는 데 불가피한 사정이 있다면 전세대출을 예외적으로 이용할 수 있다. 이 경우 사유에 따라 신규 대출과 만기 연장을 모두 허용하거나 기존 대출의 만기 연장만 허용한다.

대표적으로 토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 매입해 기존 임대차계약이 끝난 뒤 실거주해야 하는 경우에는 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 모두 가능하다. 당장 새로 산 집에 들어갈 수 없는 만큼 기존 세입자의 계약이 끝나 실거주할 때까지 전세대출을 이용할 수 있도록 한 것이다.

세입자가 있는 주택을 임대차계약 승계 조건으로 취득해 당장 입주하지 못하는 경우에는 기존 전세대출의 만기를 연장할 수 있다. 승계한 임대차계약이 끝날 때까지 만기 연장이 허용된다.

현재 거주 중인 전셋집의 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 전세대출을 상환하기 어려운 경우에도 만기 연장이 가능하다. 임대차계약이 끝나 퇴거할 예정이지만 이사 일정 등을 맞추기 위해 시간이 필요한 경우에는 6개월 이내 등 단기간에 한해 만기를 연장할 수 있다.

금융당국이 미리 정하지 못한 사정도 예외로 인정받을 수 있다. 주택을 구입할 당시에는 실거주할 예정이었지만 갑작스러운 근무지 변경 등 예상하기 어려운 사정으로 입주하지 못하게 된 경우가 대표적이다.

비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 금융회사 여신심사위원회가 판단하면 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 모두 가능하다.

금융위는 "이번 방안은 다양한 비거주 사유를 최대한 인정하고 있는 만큼 예외 없이 실거주를 강제하려는 취지가 아니다"라며 "금융회사 여신심사위원회를 통해 불가피한 비거주 사유를 탄력적으로 인정하는 등 선의의 피해자가 발생하지 않도록 세심하게 배려할 예정"이라고 밝혔다.

신진창 금융위 사무처장도 전날 백브리핑에서 "정부가 예측할 수 없는 상황이나 개별 상황을 다 알 수는 없다"며 "구체적인 상황은 은행에서 여신심사위원회를 가동해 합리성이 있다면 대출하도록 제도적 장치를 열어뒀다"고 말했다.


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