규제지역 집값 더 올랐다…올해 상승률 20%대 넘은 곳도[2025 부동산 초격차 시대]③

송파 20.52%, 과천 20.11% 누적 상승폭↑

11월 강남3구·용산 거래 비중 29.7% '견조'

똘똘한 한 채 선호…공급 부족 불안감도

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 26일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 2025.12.26. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 10·15 부동산 대책 시행 이후에도 강남3구·용산구 등 규제지역 아파트 가격 상승률이 비규제지역을 웃돌아 ‘규제의 역설’ 현상이 나타났다는 지적이 나온다.

29일 한국부동산원 12월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 지난 22일 기준 서울 매매가격 누적 상승폭은 8.48%로 문재인 정부 시절인 2018년(8.03%)과 2021년(8.02%) 누적치를 뛰어넘었다.

주간 상승률은 전주보다 3%포인트(p) 오름폭을 키운 0.21%로, 하락 전환하지 않는 한 2006년(23.46%) 이후 19년 만에 최고치를 기록하는 게 확실시된다. 서울 아파트값은 2월 첫째 주 상승 전환한 후 46주 연속 오르고 있다.

지역별로 보면 서울 송파구가 20.52%로 누적 집값 변동률이 20%대를 넘어섰다. 주간 상승폭도 0.33%로 전주보다 높아졌다. 경기 과천시 역시 20.11%로 20%대에 다다랐다.

이는 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12곳을 규제지역으로 묶고, 25억원 초과 고가 아파트 주택담보대출 한도를 2억원으로 낮추는 전방위 부동산 규제에도 규제지역 내 핵심 단지들의 가격이 떨어지지 않았고 거래도 이어졌기 때문으로 풀이된다.

실제 서울부동산정보광장에 따르면, 11월 서울 아파트 매매 거래량 3203건 중 강남3구와 용산구 거래 비중은 29.7%(952건)에 달했다. '막차 수요'가 몰렸던 10월 매매량에서 강남3구와 용산구 비중이 14.3%(1216건)이었던 데 비춰보면 상대적으로 거래량이 견조했던 셈이다.

직방 분석을 봐도, 강남3구의 11월 아파트 매매 중 상승거래 비중은 60.7%로 전월(64.1%)보다 소폭 내렸지만 여전히 60%대를 유지했다. 거래 감소에도 규제지역 내 핵심 단지들은 간헐적으로 거래되며 신고가가 나온 것이다.

이처럼 규제지역과 비규제지역, 규제지역 내 핵심지와 비핵심지간 격차가 벌어지는 것은 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 강해진 데다가 신규 공급이 줄어들고 있다는 불안감이 시장에 깔려있기 때문으로 풀이된다.

부동산R114 자료에 따르면, 지난 23일 기준 올해 분양 예정을 포함한 민간 아파트 일반분양 물량은 12만1120가구로 2010년(6만8396가구) 이후 15년만에 가장 적었다. 더욱이 내년 입주 물량 역시 직방 조사 결과 17만2270가구로 올해보다 28% 줄어든다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "1가구 1주택을 강제하는 다주택자 규제로 인해 똘똘한 한 채를 찾아 수요자들이 핵심 지역으로 몰리면서 신고가가 나오고 그 외 지역은 거래 절벽으로 신저가가 나오는 혼조세 양상"이라며 "시중에 유동성까지 대거 풀리면서 내년 물가 상승률과 집값이 연동될 가능성이 높다"고 분석했다.


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