“상징성보다 실리” 서울 오피스 시장, 임차인 선택 기준 달라졌다

알스퀘어 '2025 임차시장 트렌드 리포트'

2027년 이후 대규모 공급…공실률 오를 듯

기타지역·수도권 면적 줄여 이전하는 추세

[서울=뉴시스] 서울 마곡지구에 들어서는 코엑스마곡 전시장 전경. (사진=코엑스 제공) 2024.11.27 [email protected] *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 향후 서울 오피스 시장은 주요 권역의 오피스 공급과 경기 침체로 비용을 줄이려는 기업들의 외곽 이전이 맞물리며 공실이 늘어나는 등 변동성이 커질 수 있다는 관측이 나온다.

5일 알스퀘어 리서치센터의 2025 임차시장 트렌드 리포트 '산업별 경기 흐름과 임차시장 변화'에 따르면, 서울 오피스 공실률은 올해 들어 상승하는 추세다.

올해 2분기 기준 여의도(YBD)는 공실률 2.68%를 기록하고 있으며, 강남권(GBD) 대형 오피스 역시 1%대를 유지하고 있다. 다만 기타지역의 경우 강서구 마곡 지역의 원그로브, 케이스퀘어등이 공급되면서 공실률이 오르는 양상이다.

여기에 도심권을 중심으로 오피스 공급이 이어지며 2029년 2분기에는 서소문과 서울역 인근, 3분기에는 가양동, 장지동에 대규모 오피스가 준공돼 공실률이 오를 수 있다는 관측이 나온다.

알스퀘어는 "서울 오피스 시장은 2027년 이후 본격적인 대규모 공급이 예정되어 있어 향후 몇 년간 공실률 상승 압력을 받을 것"이라며 "핵심 권역의 공실률이 5% 미만의 양호한 수준을 유지하고 있음에도 불구하고, 기존의 상승 추세는 이어질 것으로 보인다"고 분석했다.

오피스 공급은 늘고 있지만 임차인은 CBD(종로·광화문)·GBD(강남)·YBD(여의도) 등 핵심 업무 권역을 벗어나 서울 기타 지역이나 수도권, 지방으로 이전하는 추세다.

'2022~2023년'과 '지난해~올해 상반기' 오피스 이전 지역 비중 변화를 보면, 서울 기타 지역 비중도 17.6%에서 27.8%, 수도권·지방이 3.6%에서 5.5%로 늘어난 것으로 나타났다. 분당·판교(8.8→4.2%), CBD(21.5→14.1%)는 상대적으로 감소했다.

알스퀘어는 "경기 상황이 지속되면서 타 핵심권역으로 이전을 보류하려는 성향이 반영된 것"이라며 "수도권·지방 이전 수요 중 서울 기타권역에서 이전한 수요가 크게 증가해, 비용절감 목적 이전으로 풀이된다"고 설명했다.

업종별로 보면, 지난해부터 올해 상반기 기준 제조업을 제외한 모든 업종의 서울 기타 지역 이전 비중이 2022~2023년 대비 증가했다. 전문·과학·기술서비스업을 제외한 나머지 업종의 CBD, YBD 권역 이전은 감소했다.

[서울=뉴시스] 알스퀘어 '2025 임차시장 트렌드 리포트' 임대면적 소비 형태 지표. (그래픽=알스퀘어 제공) 2025.10.05. [email protected] *재판매 및 DB 금지

임차인의 임대면적 소비 형태 역시 과거에는 더 큰 면적으로 넓혀서 이전하는 사례가 일반적이었으나, 최근에는 오히려 기존보다 작은 면적으로 줄여서 이전하는 등 공간 효율과 비용 절감을 우선으로 고려하는 추세다.

실제 증평 이전 비율은 '2022~2023년' 59%에서 '지난해~올해 상반기' 51%로 감소했고, 감평이전 비율은 같은 기간 29%에서 33%로 증가했다. 이전 전후 빌딩 규모도 대형 빌딩은 26%에서 22%, 중형 빌딩은 15%에서 11%로 로 낮아진 반면, 소형 빌딩은 60%에서 67%로 늘었다.

임차 선호지역은 모든 업종이 '서울 기타지역' 이전을 선호하는 것으로 나타났다. 3대 업무 권역을 포함해 다른 모든 지역의 이전 선호도는 상대적으로 낮아졌다.

안태진 알스퀘어 리서치센터 연구원은 "과거에는 상징성과 입지를 중시하며 핵심 권역과 대형 빌딩을 선호했지만, 현재는 효율성과 비용 절감이 핵심 가치로 자리 잡았다"며 "임대인은 임차인을 유치하기 위해 할인 조건, 내부 구조 조정, 지역 특화 전략 등을 세밀하게 마련해야 한다"고 조언했다.


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