"인구 줄면 '전세의 월세화' 진행…주거지원 정책도 바뀌어야"

조세硏 '인구 감소 대응하는 주거정책 방향' 보고서

전세거래 비율 급락세…2020년 60%→2025년 40%

인구 감소하면 가격 하락하고 전세 거래 줄어들어

"인구 감소로 구조적인 '전세의 월세화' 진행 가능성"

"주거 지원 정책, 월세 중심으로 전환할 필요성 제기"

[서울=뉴시스] 최진석 기자 = 서울 성북구 아파트 단지의 모습. 2026.04.01. [email protected]

[세종=뉴시스] 안호균 기자 = 인구 감소가 최근 주택 임대시장에서 나타나고 있는 '전세의 월세화' 현상의 원인 중 하나일 수 있다는 분석이 제기됐다. 전세제도는 인구 감소로 주택 가격 상승에 대한 기대가 줄어들 경우 전세 공급도 줄어들 수 있다는 설명이다.

8일 재정당국에 따르면 박정흠 조세재정연구원 부연구위원은 최근 '재정포럼 3월호'에 게재한 '인구 감소에 대응하는 주거정책 방향' 보고서에서 "최근의 전세거래 위축은 수도권 여부, 인구수 및 도시화 정도에 관계 없이 유사하게 나타나고 있다"며 "전세 제도에 근본적인 변화가 발생하고 있을 가능성이 제기된다"고 짚었다.

전체 주택 임대거래 중 전세거래 비율은 2020년 이전 60%대에서 2022년 50%, 2025년 40% 수준까지 빠른 속도로 하락했다. 전세거래 감소 현상은 특정 지역에 국한되지 대부분의 지역과 행정구역에서 40% 대로 떨어졌다.

일반적으로 주택 임대 시장에 영향을 미치는 요인으로는 금리나 정부 정책(규제)의 변동 등이 꼽힌다.

보고서는 인구 요인이 국내 주택 가격과 임대시장에 영향을 미칠 수 있다고 보고 이에 대한 실증 분석을 진행했다.

그 결과  5년간 인구가 1% 증가할 경우, 주택가격은 5년간 약 0.25% 상승하는 것으로 나타났다. 인구 변화가 지역 주택 수요에 영향을 미쳐 가격 변동 압력으로 작용한다는 뜻이다.

또  주택가격이 5년간 1% 증가할 경우, 5년간 전세거래는 약 0.51% 상승하는 것으로 분석됐다. 이는 인구 변동이 주택 매매시장에 그치지 않고 임대시장 구조에도 중장기적으로 영향을 미칠 수 있음을 시사한다.

전세는 주택 보유자가 세입자에게 자본을 조달하는 일종의 사적 금융이다.

보고서는 주택 보유자가 미래의 매매차익이 당장의 기회비용보다 높다고 판단하면 전세를 선택하지만, 그렇지 않을 경우 당장 이익을 실현할 수 있는 매매나 월세 거래를 선택할 가능성이 높다고 설명했다.

이 때문에 인구 감소에 따라 주택 가격 상승에 대한 기대가 줄어들 경우 전세 공급 유인이 감소해 '전세의 월세화’가 구조적으로 진행될 가능성이 존재한다는 분석이다.

월세 거래 비중이 전세를 넘어선 만큼 정부의 주거 지원 정책에도 구조적 전환이 필요할 것으로 판단했다.

특히 보고서는 인구 감소가 본격화되는 지역에서는 전세금융 중심 지원에서 ▲월세가구에 대한 직접 지원 강화 ▲공공임대의 질적 개선 ▲주택 구입 지원 등으로 정책의 무게 중심을 점진적으로 이동시킬 필요성이 제기된다고 언급했다.

월세 중심으로 정책을 재편할 경우 재정 부담이 확대되거나 임대료 상승 현상이 나타날 수 있다는 점도 고려해야 한다고 짚었다.

전세 가구에 대한 지원은 대출과 보증 등 금융지원 중심이지만, 월세 가구에 대한 지원은 임대료 보조 등 현금성 이전지출 형태로 이뤄질 가능성이 크기 때문이다.

박 연구위원은 "주거비 보조 정책이 임대료 상승으로 이어진다면 정책지원의 효과 가 임차인이 아닌 임대인에게 일부 이전됨을 뜻한다"며 "따라서 임대료 지원을 고려하는 경우 부동산 시장에 미칠 영향을 정량적으로 분석해 정책 효과성을 판단할 필요가 있다"고 말했다.

그는 "이런 한계를 고려할 때 임대시장에 대한 지원은 임대료 보조의 대폭 확대에 의존하는 것이 아니라 적절한 수준의 임대주택 공급, 청년 자산 형성 지원 등 종합적인 접근에 바탕을 둬야 할 것"이라고 제안했다.

[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 7일 서울 강북구 북서울 꿈의 숲 전망대에서  강북구 일대 아파트 단지가 보이고 있다. 2026.04.07. [email protected]

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