"보유세 낮다"…7월 부동산 세제 개편 '분수령'[하반기 집값은①]

공정가액비율 조정 유력…고가·비거주 '차등 과세' 예상

세 부담 강화…매물 출회 유도·실거주 위주 시장 재편

시장 영향 고려해 세제 개편 점진적·단계적 개편 필요

[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 7일 서울 강북구 북서울 꿈의 숲 전망대에서  강북구 일대 아파트 단지가 보이고 있다. 2026.04.07. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 내달 세제 개편안 발표를 예고하면서 부동산 관련 세제 개편 여부에 관심이 쏠리고 있다. 취득세와 보유세, 양도소득세 등 주택 취득부터 처분까지 전 과정에 걸친 세제 전반이 검토 대상에 오르면서 개편 방향에 따라 부동산 시장에 미칠 파장도 적지 않을 것으로 전망된다.

김용범 청와대 정책실장은 지난 20일 자산의 SNS에 "부동산 과세를 정상화해야 한다"며 "성과급 지급과 임금 인상이 현실화되고 수출 대금이 국내로 유입되기 시작하면, 이 같은 자금이 결국 부동산 시장으로 흘러들어갈 수 있다"고 밝혔다. 이어 "보유세와 양도세를 합리적으로 조정하는 것은 필요하고 바람직한 방향"이라고 강조했다.

이번 세제 개편은 투기 수요를 억제하고 시장 내 매물 출회를 유도하는 방향으로 추진될 것으로 예상된다. 신규 주택 공급 확대 효과가 나타나기까지 상당한 시간이 소요되는 만큼, 정부는 보유세와 장기보유특별공제 개편을 통해 기존 주택의 매물 출회를 유도하는 방안을 검토하고 있다.

정부가 추진 중인 보유세 개편 방안으로는 종합부동산세(종부세) 세율과 과세표준 구간을 조정하거나 공정시장가액비율을 손질하는 방안 등이 유력하게 거론된다. 공정시장가액비율은 주택 공시가격 대비 실제 세금을 부과하는 과세표준 비율로, 이 비율이 높아질수록 세 부담도 커진다. 특히 공정시장가액비율 조정은 법 개정 없이 시행령 개정만으로 추진할 수 있다는 점에서 현실적인 수단으로 평가된다.

공정시장가액비율은 2009년 도입 이후 2018년까지 80% 수준을 유지하다가 2021년 95%까지 인상됐으나, 윤석열 정부에서 60%로 낮아졌다. 다만 6월 1일 보유세 과세기준일 이후 시행령을 개정할 경우 올해 적용은 어려운 만큼, 정부는 오는 7월 세법 개정안에 인상 방침을 반영한 뒤 하반기 시행령 개정을 통해 내년부터 80~100% 수준으로 단계적 인상을 추진할 가능성이 제기된다.

시장에서는 정부가 세율 인상보다 공정시장가액비율 조정을 통해 세 부담을 점진적으로 높이는 방안을 검토할 가능성이 크다는 데 무게가 실린다. 또 다주택자와 고가 주택 보유자를 중심으로 세 부담을 강화하고, 실거주 1주택자를 별도로 구분해 차등 적용하는 방안도 검토될 것으로 보인다.

이에 따라 중저가 실거주 1주택의 세 부담은 유지하거나 일부 완화하는 반면, 초고가·비거주 주택에 대해서는 과세를 강화하는 ‘차등 과세’ 기조가 유력하다는 분석이 나온다. 예를 들어 시가 25억 원 수준의 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡의 경우, 보유세는 2021년 500만 원대까지 치솟았다가 윤석열 정부 들어 종부세율 및 공정시장가액비율 인하 영향으로 2023~2025년에는 200만 원대까지 낮아졌다. 그러나 올해 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 보유세 부담은 다시 400만 원대 중반 수준으로 올라선 것으로 나타났다.

이번 세제 개편안에는 실거주하지 않는 주택에 대한 장기보유특별공제(장특공) 혜택 축소도 포함될 것으로 보인다. 장기보유특별공제는 양도소득세가 부과되는 12억 원 초과 주택(1세대 1주택 기준)에 대해 보유 기간과 거주 기간을 각각 연 4%씩 최대 10년까지 인정해 총 80%(보유 40%포인트·거주 40%포인트)를 공제해주는 제도다.

전문가들은 정부의 세제 개편이 시장 영향을 고려해 단계적이고 예측 가능한 방향으로 추진될 것으로 내다봤다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 "보유세 강화는 고가 주택 가격의 추가 상승을 억제하는 장치로 작용하고, 비거주 1주택에 대한 과세 강화는 매물 부족 상황에서 단기간 매물 출회를 유도하는 효과가 있을 것"이라며 "양도세 중과 완화나 거래세 인하가 병행될 경우 매물 잠김 현상이 완화되면서 실질적인 공급 증가로 이어질 가능성이 있다"고 설명했다.

권 교수는 "단기적으로는 절세 목적의 매물이 시장에 나올 수 있지만, 중장기적으로는 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 더욱 심화될 수 있다"며 "시장에 미치는 파급력을 고려할 때 급격한 세제 개편보다는 예측 가능성을 높인 점진적·단계적 개편이 추진될 것으로 예상된다"고 덧붙였다.


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