"당장 싼 금리냐, 더 많은 한도냐"…주담대 차주들 '골머리'

주담대 금리 상승에 이자 부담 덜한 변동형에 수요 몰려

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 29일 서울 시내 한 은행 영업점이 비교적 한산한 모습을 보이고 있다. 시중은행 주택담보대출 금리 상단이 일주일 만에 연 7.6%를 돌파한 데 이어 한국은행의 금리 인상 기조가 이어질 것으로 전망되면서 차주들의 이자 부담이 커질 것으로 예상된다. 2026.07.29. [email protected]

[서울=뉴시스] 조현아 기자 = 주택담보대출 금리가 연 8%를 향해 가파르게 오르면서 대출 차주들의 셈법도 복잡해지고 있다. 현재는 상대적으로 금리가 낮은 변동형 주담대로 수요가 몰리고 있지만, 대출 한도를 고려할 때 고정형이 더 유리할 수 있기 때문이다. 당장의 이자 부담을 줄일지, 필요한 자금을 더 확보할지를 놓고 차주들의 고민이 깊어지는 모습이다.

8일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 고정형(5년) 주담대 금리는 전날 기준 연 4.80~7.24%로 집계됐다. 반면 변동형(6개월) 금리는 연 4.28~6.65%로 하단은 0.52%포인트, 상단은 약 0.59%포인트 낮았다. 고정형 주담대 금리가 시장금리 상승을 빠르게 반영하는 반면 변동형은 상대적으로 시차를 두고 움직이기 때문이다

변동형 주담대 금리가 상대적으로 낮다 보니 대출 수요도 변동형으로 쏠리고 있다. 한국은행에 따르면 지난 7월 예금은행이 신규 취급한 주담대 중 고정형 금리 비중은 31.9%로 지난 2014년 2월(31.8%) 이후 12년 5개월 만에 최저 수준으로 떨어졌다.

예컨대 주담대 3억원을 지난 7월 신규취급액 기준 은행 평균 금리로 빌렸다고 가정했을 경우 고정형(연 4.76%)은 단순 이자 기준으로 연 1428만원을 내야 하지만, 변동형(연 4.35%)은 연 1305만원으로 연간 이자 부담이 123만원 적다. 월평균으로 환산할 경우 변동형을 선택한다면 약 10만2500원의 이자를 아낄 수 있다. 당장의 이자 부담을 조금이라도 줄이려는 차주들이 변동형 주담대로 몰리는 이유다.

하지만 대출 한도까지 고려하면 변동형 주담대가 반드시 유리한 선택은 아니다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 변동형보다 일정 기간 금리가 고정되는 주담대가 대출 한도 측면에서 더 나을 수 있기 때문이다.

스트레스 DSR은 향후 금리 상승에 따라 차주의 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 반영해 실제 대출금리에 일정 수준의 '가산금리(스트레스 금리)'를 더해 대출 한도를 산정하는 제도다. 가산금리가 높아질 수록 대출 가능 한도는 줄어들게 된다.

현재 수도권·규제지역 주담대에 적용되는 스트레스 금리는 3.0%다. 변동형 주담대의 경우 스트레스 금리가 100% 반영되되지만 5년 혼합형은 80%(2.4%), 5년 주기형은 40%(1.2%)만 반영된다. 금리 변동 위험이 상대적으로 높은 상품에 더 높은 스트레스 금리가 적용되도록 설계된 만큼 같은 소득의 차주라도 주기형을 선택할 때 상대적으로 더 많은 대출 한도를 확보할 수 있는 셈이다.

만약 기존 대출이 없는 연봉 1억원의 차주가 수도권·규제지역에서 30년 만기·원리금균등상환 방식으로 은행 주담대를 받는다고 가정하면 DSR 40% 적용 시 5년 주기형(연 5.0% 적용)의 대출 한도는 최대 약 5억4400만원이지만, 변동형(연 4.5% 적용)은 약 4억7700만원에 그치게 된다. 대출 금리는 변동형이 0.5%포인트 낮더라도, 대출 한도는 주기형이 약 6700만원 더 많은 것이다.

대출 한도에 여유가 있는 차주라면 변동형을 선택해 이자 부담을 줄일 수 있지만, 주택 구입 과정에서 최대한 많은 자금을 확보해야 한다면 금리가 다소 높더라도 주기형을 선택하는 게 유리할 수 있다.

향후 금리 움직임도 변수다. 변동형 주담대 금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 상승세가 이어지고 있는 만큼 시차를 두고 변동형 대출금리가 올라갈 수 있어서다. 차주 입장에서는 대출금리뿐 아니라 대출 한도와 향후 금리 변동 흐름, 대출 유지 기간 등 여러 조건을 꼼꼼히 따져 대출을 선택해야 한다.

일단 금리가 싼 변동형으로 주담대를 받은 뒤 고정형으로 갈아타는 것도 방법이 될 수 있다. 다만 대환 과정에서 중도상환수수료 등 비용이 발생할 수 있고, 대출을 받은 이후 소득이나 추가 대출 여부 등에 따라 한도가 달라질 수 있는 점을 유의해야 한다.


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