전월세 안심신탁 첫 임대인 오늘부터 모집…年4.35% 약정수익

20억 이하·선순위 부채비율 80% 이하…준전세형 허용

임대인에 임대소득 세액 50% 감면·농특세 비과세 추진

공고일 이후 상시 신청 접수…내년 1월부터 순차적 입주

[서울=뉴시스] 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 주택 밀집 지역이 내려다보이고 있다. [email protected]

[서울=뉴시스] 변해정 기자 = 민간의 월세 물건을 공공 전세로 바꿔 공급하는 '전월세 안심신탁사업'의 첫 임대인을 모집한다.

참여 임대인이 받게 될 약정 수익률은 연 세전 4.35%이며 계약 기간 동안 주택도시보증공사(HUG)로부터 월 수익(월세) 형태로 지급받게 된다. 월 수익에 대해 소득세·법인세 50% 감면과 감면 세액에 대해 부과되는 농어촌특별세(세율 20%) 비과세 혜택도 지원한다.

국토교통부와 HUG는 4일 이같은 내용의 임대인 모집 공고를 냈다.

임대인은 안심전세포털과 전국 HUG 지사를 통해 상시 신청 가능하다. 임대인 희망 시 HUG 홈페이지에 임대 물건 정보를 올려 임차인 모집을 지원한다.

전월세 안심신탁사업은 시중의 월세 물건을 HUG가 전세로 전환해 임차인에게 공급하는 것이다. 임대인과 임차인, 전월세 안정화기구인 HUG의 3자 간 임대차 계약을 체결한 후 임차인이 전세금을 HUG에 예치하면 HUG가 이를 굴려 임대인에게 그 운용 수익을 월세처럼 매월 제공한다.

임대차 계약은 전용 임대차계약서를 통해 체결되며, 일반 임대차 계약과 마찬가지로 '주택임대차보호법'이 적용돼 계약갱신청구권 및 임대료 5% 증액 제한 등을 통한 임차인의 안정적 거주가 보장된다. 

임차인은 임대차 계약 체결 시 계약금으로 전세금의 10%, 입주 시 나머지 90%를 나눠 HUG 전용 계좌에 납입하게 된다.

임차인의 전세금은 임대인을 거치지 않고 HUG에 예치·운용된 후 반환되기에 전세사기를 원천적으로 방지할 수 있다. 임대인 채무로 인해 주택에 압류·경매 등이 발생해도 안전하다.

임대인에게 제공하게 될 수익은 연 세전 4.35%다. 약정 수익률은 임대차 계약기간 및 갱신 계약시까지 동일하게 적용하며, 반기별 모집 공고 시마다 시장 금리 등을 반영해 제시하게 된다.

다만 주택 훼손 등에 따른 수선·보수 등 전세금 고유의 담보 기능이 있는 점을 고려해 반환 시점에 임대인이 합리적인 사유로 이의신청 시 전세금의 일부를 HUG가 유보하도록 할 예정이다.

임대인·임차인에 대한 소득·자산 등 신청 자격에 제한이 없다. 그러나 국세·지방세 체납 등 임차인의 주거 안정을 해칠 것으로 판단되는 경우는 가입이 제한된다.

주택 가격은 20억원 이하이고 기존 선순위 부채비율이 주택 가격의 80% 이하여야 한다.

임차인이 HUG에 예치하는 전세금은 적정 전세 시세 이내로만 허용되며, 임차인의 여건을 고려해 보증부 월세형(준전세형)도 허용하기로 했다. 단, 보증부 월세의 경우 지역·유형별 전월세전환율을 적용한 환산 전세가격이 전세 시세 이내인지 여부를 검증한다.

임대인 유인을 높이기 위해 세제 혜택을 주는 방안도 추진한다.

임대등록 여부와 관계 없이 월 수익에 대해 소득세·법인세를 50% 감면해주고 감면 세액에 대해 부과되는 농어촌특별세(세율 20%)는 비과세 한다.

주택연금 가입자가 안심신탁 임대차 계약을 체결하고 규제지역에서 지방으로 옮긴 경우에는 실거주 의무 예외를 허용해 약정 수익률과 함께 주택연금까지 지급받을 수 있다. HUG는 세부 요건에 대해서는 추후 발표할 예정이다.

기존 안심신탁 임대차계약 종료 후 공실이 발생했을 때에는 사업 계속 참여 조건부로 HUG가 최대 2개월치 월 수익을 지급하기로 했다. 임대인은 연체·공실 위험까지 낮출 수 있게 되는 셈이다.

임차인에 대해서는 전세금에 대한 전용 전세대출(HUG·HF 보증부)을 통해 목돈 마련을 지원한다. 소득·자산 등 요건 충족 시 주택기금의 버팀목 대출도 이용 가능하도록 연내 절차를 완료할 예정이다.

정부는 안심신탁 사업 활성화를 위한 추가 지원 방안도 지속적으로 검토해 확대해 나간다는 방침이다.

임대인 신청 접수 후 대상 주택 요건을 검증하고 3자 간 계약 체결과 전세금 납부 등을 거쳐 내년 1월부터 순차적으로 입주하게 된다.

김이탁 국토부 1차관은 "전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정없는 월세를 제공하는 새로운 선택지"라며 "제도 도입 초기인 만큼 사업 운영 단계에 차질이 없는지 꼼꼼히 살피고 임대인·임차인에 대한 참여 혜택을 제공해 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있도록 하겠다"고 말했다.

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