내년 오피스텔 호조 전망...수익률은 기대 못미칠 듯

【서울=뉴시스】신정원 기자 = 내년 오피스텔 시장은 정부의 주택시장 규제로 호조세가 예상되지만 미국 금리인상과 국내 조기 대성 등 시장 불확실성이 높아 수익률은 기대에 못 미칠 수 있다는 전망이 나왔다.

 13일 부동산 114에 따르면 내년 오피스텔은 호조세가 지속될 전망이다. 저금리 기조가 유지된다면 시중 유동자금이 계속 몰릴 가능성이 있고, 아파트 분양시장을 정조준한 11.3부동산 대책에서 비껴나 전매제한과 청약통장에 구애받지 않는 오피스텔 분양시장이 반사이익을 누릴 것이란 분석이다.

 오피스텔은 상가에 비해 소규모 자본으로 투자가 가능하고 매월 월세를 받을 수 있어 투자자들에게 매력적이란 점도 긍정적으로 작용할 것으로 보인다.

 하지만 미국 금리 인상 가능성이 크고 국내 조기 대선 등 불확실성이 높아 시장금리와 오피스텔 수익률 차이는 확대되기 어려울 것으로 예상된다.

 여기에 올해와 내년 오피스텔이 연간 4만실 이상 공급되는 것도 변수다. 공급량이 증가해 공실이 발생한다면 안정적인 임대수익을 확보하기 어렵게 되고 수익률도 낮아진다. 지난 10월31일부터 상호금융 비주택담보대출 LTV 총 한도가 기존 80%에서 70%로 최대 10%포인트 강화돼 대출 문턱이 높아진 점도 부정적인 요인으로 꼽힌다.

 ◇올해 매매가격 수도권↑·지방↓…임대료 소폭 상승

 올해 오피스텔 매매가격은 전국 1.05%의 변동률을 보인 가운데 수도권은 오르고 지방은 내리는 이른바 '디커플링' 현상이 두드러졌다. 수도권의 경우 경기(1.27%), 서울(1.07%), 인천(0.62%)이 오른 반면 지방은 충북(-0.99%), 대전(-0.60%), 대구(-0.05%)를 중심으로 하락했다. 부산(0.99%)은 아파트에 이어 오피스텔까지 투자 열기가 뜨거웠다.

 전세는 1.65%, 월세는 0.07% 각각 상승했다. 전세는 서울(1.47%)과 경기(1.90%), 인천(1.27%) 등이 수급 불균형으로 강세가 이어졌고 월세는 공급과잉에 따른 공실 우려가 제기되기도 했지만 신축 오피스텔에 대한 선호도와 업무지역 내 임대수요가 뒷받침돼 물량 여파가 크지 않았다.

 ◇내년 오피스텔 분양 줄고 청약 양극화 심화할 듯

 올해 오피스텔 분양시장은 지난해 6만5997실, 올해 6만4357실 등 적지 않은 물량이 공급됐는데도 롯데몰송도캐슬파크, 힐스테이트삼송역, 여수웅천꿈에그린 등이 흥행에 성공하며 열기를 가늠케 했다.

 또 정부가 8.25가계부채 대책에서 주거용 오피스텔의 중도금 보증건수를 통합관리한다고 했지만 그 영향은 미미했다. 오히려 11.3대책 전매제한 등의 반사이익으로 11월4일 분양한 동탄2린스트라우스더레이크가 최고 401대 1의 경쟁률을 기록하는 등 관심은 뜨거웠다.

 이같은 분위기는 내년에도 이어질 전망이다. 특히 입지가 좋은 유망 오피스텔을 중심으로 청약시장이 인기를 끌 것으로 보인다. 저금리 영향으로 임대 수익을 목적으로 한 투자 수요와 아파트 분양시장 반사이익으로 시세차익을 노리는 단기투자 수요가 더해져 청약 양극화는 심화할 것으로 예상된다.

 다만 공급과잉 우려와 정부의 신규택지지정 중단 등으로 분양물량은 감소할 것으로 관측된다. 대표적인 오피스텔 밀집지역인 서울 마곡지구가 분양이 잠정 중단되는 등 신규 분양 사업지가 제한된 점도 영향을 미칠 것으로 보인다.

 ◇내년 4만5000여실 입주…수익률 5%대 전망

 올해 오피스텔 입주 물량은 4만1789실이었다. 이 중 2만8707실(68%)이 수도권에 집중됐는데 강서구 마곡동(6974실), 송파구 문정동(3247실)에 입주 물량이 많았다. 이 지역은 공급 과잉으로 월세 가격 하락이 예상됐지만 지역 선호도와 인근에서 유입된 신축 오피스텔 수요로 큰 타격은 없었다.

 내년에는 4만5641실 입주가 예정돼 있다. 서울에선 마곡지구 입주가 마무리될 예정이며 경기에선 화성(2423실), 성남(1880실), 광명(1551실) 등의 순으로 입주물량이 대기 중이다. 지방에선 천안(1539실), 창원(1952실), 울산(1085실) 등이 많다.

 오피스텔 임대수익률은 2007년 이후 꾸준히 떨어지며 올해 5.50%를 기록했다. 저금리가 그간 오피스텔 시장을 떠받치는 한 축을 이뤘는데 금리 인상 가능성이 불거지면서 오피스텔 시장도 타격을 입을 수 있다.

 전문가들은 내년 임대수익률 5%대를 유지하거나 소폭 떨어질 수 있다고 전망하고 있다. 선주희 부동산114 리서치센터 연구원은 "예비 투자자들은 낮아진 임대수익률에 적응하면서 대내외 경제 상황을 면밀하게 살펴볼 필요가 있다"며 "내년에는 단기 시세 차익을 노렸던 아파트 청약 가수요가 차단되면서 임대수익 쪽으로 투자 포트폴리오를 다양화하려는 움직임이 나타날 가능성이 있다"고 말했다.

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