서울 상위 20% 아파트값 2년만에 꺾였다…양극화 지표 완화

서울 5분위 가격 1055만원 하락…2~4분위는 상승

'양극화 지표' 5분위 배율 4년 반 만에 낮아졌지만

중저가 단지 지속 상승 예상…"주거 안정은 아직"

[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 2026.03.26. [email protected]

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 지난달 서울 상위 20% 고가 아파트 가격이 2년여 만에 하락 전환한 반면 상대적으로 저렴한 중저가 아파트 값은 오름세를 이어갔다. 이에 따라 부동산 시장의 양극화 지표가 소폭 완화됐으나, 서민들이 접근 가능한 아파트 가격이 지속적으로 오르면서 당장 실질적인 주거 안정화가 이뤄지고 있다고 보긴 어렵다는 관측이 나온다.

7일 KB부동산 월간통계에 따르면 지난 3월 서울 아파트 5분위(상위 20%) 매매평균가격은 34억6065만원으로 전월 34억7120만원 대비 1055만원 하락했다. 서울 5분위 아파트 평균 가격이 꺾인 것은 지난 2024년 2월(24억6381만원) 이후 2년 1개월 만이다.

반면 하위 20%에 해당하는 1분위 아파트 평균 가격은 2월 5억534만원에서 3월 5억1163만원으로 629만원 상승했다. 1분위는 5분위에 비해 대체로 오름폭은 작지만 작년 3월 이후 우상향하고 있다.

마찬가지로 비교적 중저가에 속하는 2~4분위 아파트 역시 2월 대비 3월 평균 가격이 일제히 상승했다.

5분위 가격이 내려오면서 아파트 가격 양극화를 보여주는 대표적 지표인 '5분위 배율'도 2월 6.9에서 3월 6.8로 낮아졌다. 5분위 배율은 상위 20%의 평균 가격을 하위 20%의 평균 가격으로 나눈 값으로, 수치가 높을수록 격차가 크다는 의미다.

5분위 배율은 2021년 8월 4.1에서 9월 4.0으로 하락한 뒤 같은 해 10월부터 현재까지 유지 또는 상승세(소수점 첫째 자리 기준)를 이어왔는데, 4년 반 만에 제동이 걸리며 상위 20%와 하위 20%의 아파트 가격 격차가 작게나마 좁혀졌다.

이 같은 현상은 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침과 대출 규제가 맞물리며 나타난 결과로 풀이된다. '10.15 대책'에 따라 15억원 이하 아파트는 주택담보대출이 최대 6억원까지 가능하지만 15억원 초과는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 대출 한도가 크게 줄어들었다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "다주택자들, 특히 자산가들이 시장에 내놓은 고가 아파트는 거래가 어려워 가격이 떨어진 반면 15억원 이하 아파트는 대출을 6억원까지 받을 수 있다보니 중저가 아파트 매입 수요가 늘면서 가격 상승이 나타났다"고 분석했다.

자치구별 아파트 가격 변동률에서도 이러한 흐름이 확인된다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 고가 아파트가 밀집한 강남3구는 최근 6주간 변동률의 차이는 있지만 아파트값이 하락세를 면치 못하고 있는 반면, 서울 외곽 지역은 상대적으로 높은 상승률을 기록하며 대조를 이루고 있다.

지표상 양극화 수치는 다소 완화된 모습이지만 중저가 아파트의 가격이 계속 오르면서 무주택 서민들이 체감하는 내 집 마련의 문턱은 여전히 높다는 지적도 나온다. 여기에 전월세 불안도 이어지고 있어, 실수요자를 위한 세밀하고 종합적인 주거 대책의 필요성이 제기된다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "15억 아래 중저가 단지는 아직 저평가됐던 부분이 해소되지 않았기 때문에 적어도 올해 하반기까지는 상승 가능성이 있고 전세난도 당분간은 해결되기 어려울 것 같다"며 "아파트값 격차가 좀 줄어들 순 있어도 서민들의 주거가 안정되고 있다고 보긴 어렵다"고 했다.


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