오피스 시장 '투자자 시대' 저문다…기업이 큰손[오피스 지각변동②]

사옥 확보 나선 기업들…오피스 시장 주도권 이동

기업 매입 비중 첫 과반…금리 부담에 운용사는 관망

[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 25일 오후 서울 강남구 코엑스 케이팝 스퀘어 전광판 앞. 2023.07.25. [email protected]

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 도심 오피스 시장의 주도권이 투자자에서 실수요 기업으로 이동하고 있다. 금리 부담과 신규 공급 확대 전망으로 자산운용사들이 빌딩 매입에 신중한 모습을 보이는 반면, 임차료 상승에 부담을 느낀 기업들은 사옥 확보를 위해 오피스를 직접 매입하는 사례를 늘리고 있다. 투자 목적의 거래가 위축되는 사이 실수요 중심의 거래가 확대되면서 오피스 시장의 판도도 바뀌고 있다는 분석이다.

11일 상업용 부동산 업계에 따르면 올해 1분기 서울·분당 오피스 거래에서 전략적 투자자(Strategic Investor·SI)가 차지한 비중은 거래 건수 기준 61%로 집계됐다.

전략적 투자자는 운용 수익을 목적으로 하는 재무적 투자자(Financial Investor·FI)와 달리 사옥 확보나 사업 운영 등을 위해 부동산을 매입하는 기업을 의미한다.

SI 비중은 지난해 4분기 약 40%에서 한 분기 만에 21%포인트 상승하며 처음으로 과반을 넘어섰다. 거래금액 기준 비중도 같은 기간 20%에서 36%로 확대됐다.

기업들의 사옥 확보 목적 매입도 빠르게 늘고 있다. 올해 1분기 기업들의 사옥 매입은 전체 오피스 거래의 33%를 차지했다. 오피스 거래 3건 가운데 1건이 기업의 사옥 확보 목적이었던 셈이다. 강남에서는 거래 5건 중 4건을 기업이 매입했고, 분당에서는 거래된 3건 모두 기업이 인수했다.

기업들의 사옥 매입은 지난해부터 꾸준히 이어지고 있다. 지난해 1분기 금융결제원과 현대카드가 사옥을 매입한 데 이어, 4분기에는 LX홀딩스가 LG광화문빌딩을 5120억원에 인수했다. 올해 1분기에는 다이소 운영사 한웰이 케이스퀘어강남2를 3550억원에 매입했다. 3.3㎡당 매매가격은 5348만원으로 역대 두 번째로 높은 수준이다.

최근에도 사옥 확보 움직임은 이어지고 있다. 한화갤러리아는 지난달 서울 중구 순화빌딩과 부지 6필지를 2135억원에 양수하기로 결정했다. 회사는 "사옥 확보를 통한 경영 안정성 제고와 중장기 자산가치 증대가 목적"이라고 설명했다.

건물 전체를 매입하는 대신 지분을 확보하는 사례도 늘고 있다. 금호석유화학은 본사로 사용하는 시그니처타워 지분을 확보했고, 컴투스는 원엑스(ONE X) 지분 투자에 참여했다.

반면 자산운용사들은 투자에 신중한 모습이다. 올해 1분기 서울 오피스 평균 투자수익률은 4.36%로 집계됐다. 최근 국고채 3년물 금리(3.2%)와의 격차는 1.17%포인트까지 좁혀졌다. 1년 전 2.08%포인트였던 금리 차가 절반 가까이 축소되면서 대출을 활용하는 자산운용사 입장에서는 기대 수익이 크게 줄어든 것이다.

실제로 자산운용사들은 매수보다 매각에 무게를 두고 있다. 파인에비뉴 A동과 더케이트윈타워, G1서울 등 도심 주요 오피스가 잇따라 매물로 나오고 있다.

반면 기업들은 높아지는 임차료를 고려할 때 장기적으로는 직접 매입이 더 유리하다고 판단하고 있다. 도심 오피스 실질임대료(NOC)는 1년 새 5.7% 상승해 3.3㎡당 30만원 수준까지 올랐다. 임차료 부담이 커질수록 사옥을 직접 확보하는 것이 비용 절감에 도움이 된다는 판단이다.

오피스 시장의 한 관계자는 "향후에도 신규 오피스 공급이 이어지고 금리 인하 속도가 제한될 것으로 예상되는 만큼, 당분간 도심 오피스 시장에서는 '투자자 중심 시장'에서 '실수요 기업 중심 시장'으로의 변화가 이어질 가능성이 높다"고 전망했다.

[서울=뉴시스] 갤러리아 광교 외부 전경. (사진=한화갤러리아 제공) *재판매 및 DB 금지

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