강남 1% 오를 때 성북 13% 뛰었다…서울 집값 '새 상승 공식'

10% 넘게 상승했던 강남3구, 올해는 약보합

대출 규제·세제 강화 여파로 시장 한파

외곽은 훨훨…"10억 이하 강세 지속될 것"

[서울=뉴시스] 김명년 기자 = 30일 서울 시내 아파트 단지가 보이고 있다. 부동산R114에 따르면 8월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16% 상승했다. 전셋값도 0.11% 오르며 매매·전세가격이 동반 상승세를 이어갔다. 2026.08.30. [email protected]

[서울=뉴시스]정유선 기자, 서윤주 인턴기자 = 올해 서울 집값 상승세의 중심이 강남에서 비강남권으로 옮겨가고 있다. 강남구 아파트값이 1%대 오르는 데 그친 사이 성북구는 13% 넘게 뛰었다. 고가주택이 밀집한 강남권은 세제와 대출 규제에 발목이 잡힌 반면, 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽 지역으로 매수세가 몰리면서 상승세가 확산하는 모습이다.
 
11일 한국부동산원 주간아파트가격 동향에 따르면 올해 들어 9월 첫째 주까지 강남구 아파트값은 1.08% 오르는 데 그쳐, 지난해 같은 기간(10.24%) 수준을 크게 밑도는 것으로 나타났다.

고가 아파트 단지가 많아 '강남3구'로 함께 묶이는 서초구(2.34%)와 송파구(5.60%) 역시 각각 10%를 웃돌았던 지난해와는 대조적인 흐름을 보이고 있다.

반면 서울 내 중위 지역으로 분류되는 성북구의 같은 기간 누적 상승률은 지난해 1.73%에서 올해 13.52%로 급등하며 서울 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록 중이다.

구로구(11.06%)와 강서구(11.01%), 서대문구(10.93%) 등 다른 비강남권 지역도 가파른 오름세를 나타내고 있다.

강남권은 주택 가액대별 주택담보대출 한도(25억원 초과 주택에 최대 2억원 등)의 영향을 크게 받는 지역인 데다, 올해 세금 관련 이슈로 크게 두 차례 조정을 받으며 상승폭이 제약된 것으로 풀이된다.

지난 5월 다주택자 양도소득세 중과 재개를 앞두고 절세용 급매물이 늘면서 강남구 아파트값은 2월 넷째 주부터 11주 연속 약세를 기록한 바 있다.

이후 서서히 회복세를 보이던 강남구는 8.3 세제개편안 발표 이후 세 부담 우려가 다시 불거지며 5주째 하락세를 유지 중이다. 특히 재건축 단지를 중심으로 고령 장기 보유자들의 급매 출회가 이어지고 있다.

강남구 압구정동 한양3차 전용면적 161.9㎡는 지난달 20일 68억5000만원에 거래되며 지난 1월 최고가(77억5000만원) 대비 9억원 하락했다. 인근 신현대(현대 9·11·12차) 전용 111.38㎡도 지난달 23일 최고가(75억원)보다 8억5000만원 내린 66억5000만원에 거래됐다.

애초 정부안보다 완화된 세제개편안이 국회에 제출됐지만, 고가주택 보유자의 세 부담이 여전히 큰 구조이고 국회 논의도 남아 있어 거래 냉각과 가격 약세 흐름이 당분간 계속될 것이라는 관측이 나온다.

이와 달리 대출과 세제 영향에서 비교적 빗겨나있는 서울 외곽 지역은 올해 들어 꾸준한 우상향 흐름을 나타내고 있다. 전세 매물을 찾지 못해 매매로 선회한 실수요도 가격을 밀어 올리는 요인으로 지목된다.

도봉구 동아청솔 전용 84㎡의 경우 올해 1월 10억3000만원에 거래된 이후 상승 거래가 이어지다 지난 6월 12억3700만원에 손바뀜되며 신고가를 경신했다. 비교적 가격 상승 속도가 더딘 외곽에서 6개월 만에 2억가량이 오른 것이다.

하반기 들어 대출 문턱이 높아지며 거래는 다소 뜸해졌으나 호가는 하락하지 않는 분위기다. 성북구의 한 공인중개업소 관계자는 "앞서 비싼 가격에 거래가 체결되다 보니 집주인들이 호가를 높이고 있다"며 "매수자가 붙어도 집주인들이 급하지 않다 보니 가격을 깎아주지 않는 상황"이라고 전했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "대출총량관리 3% 확대, 보금자리론 소득자격 인정요건 기준 완화 등 2030세대 무주택자들에게 완화적인 금융정책이 시행될 예정인 만큼, 10억 이하 서울 외곽 및 경기 비규제 지역이 서울 가격 상승을 견인하는 '순환매 현상'은 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.


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