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[집피지기]'입주권'과 '분양권, 무엇이 다를까?

등록 2021.10.16 06:00:00수정 2021.10.16 06:11:15

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기사내용 요약

입주권, 재개발·재건축 조합원의 입주 권리
분양권, 청약 당첨 후 입주할 수 있는 권리
'주택 수' 포함에 따라 세금 부과 기준 달라

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[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 부동산 뉴스를 보면 익숙하지만, 그 뜻을 정확히 모르는 용어들이 있습니다. '입주권'과 '분양권'이 대표적인 입니다. 두 단어는 정부의 잇단 부동산 규제 대책에도 아파트 청약 경쟁률이 갈수록 치솟으면서 부동산 관련 뉴스나 인터넷 카페에서 자주 등장합니다.

입주권과 분양권은 모두 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 말합니다. 하지만 입주권과 분양권에 따라 초기 투자비용과 등기 여부, 세금 납부 기준이 완전히 달라지기 때문에 그 차이를 정확히 알고, 구분해야 합니다.

우선, 입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 집에 들어갈 수 있는 권리를 의미합니다. 입주권은 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가시점에 발생합니다. 기존 주택의 철거 여부와 상관없이 조합원에게 주어집니다. 관리처분인가가 끝나면 입주권이 확정됩니다. 정리하면, 새로 지어질 아파트에 조합원이 '입주할 수 있는 권리'를 보장하는 게 입주권입니다.

입주권이 있다면, 단지 내 세대를 미리 배정 받을 수 있습니다. 선호도가 높은 동호수를 미리 선점할 수 있습니다. 또 발코니 확장과 이주비 이자 지원 등의 혜택도 주어집니다.

반면, 분양권은 아파트 청약에 당첨되면 받는 권리입니다. 일반적으로 조합원에게 배정된 물량을 제외한 나머지 물량에 대해 건설사와 분양계약을 체결해 신규 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 취득하는 것입니다. 분양권은 입주권을 가진 조합원에게 우선 공급된 후 잔여 세대 중 임의로 동호수를 배정 받습니다.

입주권과 분양권 모두 주택 수에 포합됩니다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 후 실제 사용하기 전까지 주거용인지, 상업용인지 확정되지 않았기 때문에 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.

올해 1월1일 전에 분양권을 취득했다면 주택 수에 포함되지 않으나, 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되기 때문에 양도소득세 등 세금 부과 기준이 달라집니다. 1주택자+1분양권자는 1가구 2주택자로 인정돼 중과세율이 적용됩니다. 지난 6월부터 다주택자에 대한 중과세율이 적용되면서 2주택자는 '기본세율(6~42%)+20%'의 양도세 중과세율이 적용됩니다.

특히 올해 6월1일 이후 양도할 때는 분양권을 1년 미만 보유했을 경우 양도차익의 70%, 2년 이상 보유했을 경우 60%의 세율이 적용됩니다. 부동산 투기를 방지하기 위한 취지입니다. 이에 따라 단기 투자 목적으로 분양권을 취득한 경우 세금을 더 내야 합니다.

주택 보유자가 기존 주택을 매수하고, 1년이 지난 뒤 분양권을 취득했다면, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도하면 비과세가 혜택을 받을 수 있습니다.

다만, 아파트가 준공되지 않아 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하지 못하면 특례 규정을 적용합니다. 분양권으로 취득한 주택의 완공 전이나 완공 후 2년 이내 기존 주택을 양도하고, 주택 완공 2년 이내 세대원 전원이 신규 주택으로 전입 후 1년 이사 거주하면 기존 주택은 비과세가 적용됩니다.     

'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com

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