강남 '불패' 깨졌다…서울 집값 하락 신호탄 되나

강남3구 집값 2년 만에 하락…급매물 증가에 '강남불패' 휘청

강남 거래 없는 급매물 증가만으로 서울 집값 하락 예단 일러

[서울=뉴시스] 김혜진 기자 = 서울 강남3구(강남·서초·송파) 아파트값이 일제히 하락 전환했다. 용산구까지 내림세로 돌아서면서 서울 집값 상승세의 변곡점이 현실화하는 것 아니냐는 관측이 나온다. 26일 한국부동산원이 발표한 2월 넷째주(23일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.11% 상승해 지난해 2월 첫째주 이후 55주 연속 상승세를 이어갔다. 다만 상승 폭은 2월 첫째주 0.27%에서 둘째주 0.22%, 셋째주 0.15%에 이어 이번 주까지 4주 연속 둔화됐다. 사진은 26일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 2026.02.26. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 서울 강남 집값이 2년 만에 하락 전환하면서, 하락세가 서울 전역으로 번질지 관심이 쏠리고 있다.

서울 집값의 '바로미터'로 꼽히는 강남 지역에서 호가가 수억원씩 하락한 급매물이 급증하면서 아직 집값이 하락하지 않은 서울 나머지 지역들도 하락세에 동참할 것이란 전망이 나온다. 다만 만성적인 주택공급 부족과 상대적으로 실수요가 많은 서울 외곽지역에서는 집값 하락 폭이 제한적일 것으로 예상된다.

4일 부동산업계에 따르면 '강남 집값은 절대 떨어지지 않는다'는 이른바 '강남불패(江南不敗)'의 위상이 흔들리고 있다. 고강도 대출 규제와 보유세 인상 등 정부가 갈수록 압박 수위를 높이면서 철옹성처럼 여겨지던 강남 집값이 2년여 만에 하락 전환했다.

서울 집값 상승을 주도했던 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트값이 일제히 하락했다. 한국부동산원이 발표한 지난달 넷째 주(23일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.11% 상승해 지난해 2월 첫째 주 이후 55주 연속 상승세를 이어갔다. 다만 상승 폭은 2월 첫째 주 0.27%에서 둘째 주 0.22%, 셋째 주 0.15%에 이어 이번 주까지 4주 연속 둔화됐다.

자치구별로 강남구(-0.06%)와 서초구(-0.02%), 송파구(-0.03%), 용산구(-0.01%) 등 4개 자치구가 하락했다. 강남구와 서초구가 하락 전환한 것은 각각 2024년 3월 둘째 주 이후 100주 만이다. 송파구는 지난해 3월 넷째 주(47주) 이후, 용산구는 2024년 3월 첫째 주(101주) 이후 하락했다.

서울 아파트 매물도 늘고 있다. 부동산 빅데이터플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만1793건으로, 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 공식화한 지난 1월(5만5420건) 대비 29.5% 증가했다.

매물 증가세는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구, 한강벨트(강동·광진·동작·마포·성동구)를 거쳐 외곽지역으로 확산하는 양상이다. 성동구는 1210건에서 2025건(67.3%), 송파구는 3389건에서 5366건(58.3%)으로 급증했다. 또 ▲동작구 1220건→1873건(53.5%) ▲강동구 2516건→3800건(51%) ▲광진구 833건→1219건(46.3%) ▲성북구 1660건→2216건(38.4%) 등 외곽지역에서도 매물이 증가하고 있다.

실제 일부 단지에서는 기존 호가 대비 수억원 낮춘 급매물이 나오고 있다. 지난해 12월 42억7000만원에 거래된 개포동 개포자이프레지던스(전용면적 84㎡)는 최근 4억7000만원 낮은 38억원에 매물이 나왔다. 또 최고가 128억원을 기록했던 압구정 현대아파트(전용면적 183㎡)는 최근 호가가 100억~110억원으로 낮아졌다.

다주택자 양도소득세 중과세 유예 종료를 앞두고 세금 압박 부담을 피하기 위해 기존 호가 대비 수억원 낮춘 절세 매물과 단기간 가격 급등에 따른 차익 실현을 위한 급매물 등으로 추정된다.

부동산 시장에선 강남 지역 일부 단지의 급매물 증가만으로 서울 전체 집값 하락을 속단하기에는 이르다는 분석이 나온다. 정부의 거듭된 압박과 대출 규제 강화 등으로 매수세가 위축되면서 집값이 조정 국면에 들어섰으나, 거래 없는 호가 하락과 급매물 증가만으로 서울 전역의 향후 집값을 판단하는 것은 한계가 있기 때문이다.

게다가 중저가 아파트 단지가 밀집한 서울 외곽지역은 실수요자 유입이 꾸준해 상승 여력이 있다는 점도 한몫하고 있다. 실제 은평구(0.07%→0.20%)와 양천구(0.08%→0.15%), 금천구(0.01%→0.08%) 등 일부 외곽지역은 전주 대비 집값 상승폭을 키웠다. 또 일부 단지에서는 신고가를 경신하기도 했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 19일 은평구 DMC SK뷰(전용면적 84㎡)는 16억5000만원에 거래되며 종전 신고가를 넘어섰다.

전문가들은 서울 집값이 대세 하락으로 전환됐다고 판단하기에는 이르다고 보고 있다.

권대중 한성대 경제·부동산학 석좌교수는 "정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등 부동산 규제 강화로 기존 호가 대비 가격을 낮춘 급매물이 나오면서 강남 지역에서 시작된 가격 조정 흐름이 당분간 지속될 것"이라며 "지난해 단기간에 가격이 급등한 지역을 중심으로 가격 조정 흐름이 뚜렷할 것으로 예상된다"고 설명했다.

권 교수는 "양도세 중과를 피하기 위한 절세 매물이 나오고 있지만, 실수요자들이 추가 하락을 예상하고 매수를 늦추면서 거래가 이뤄지지 않고 있다"며 "강남 지역에서 시작한 집값 하락에서 상대적으로 실수요가 많은 외곽 지역까지 확산할 가능성은 제한적이고, 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 덧붙였다.


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