지난달 서울 아파트 15억 이하 거래가 82% 넘어 '연중 최고'

기존 토허구역 강남3구·용산구 거래량 감소

성동구 3배, 노원구 2배↑…한강변·외곽은 증가

중저가 지역은 '15억원' 선에서 키 맞추기

핵심지 신고가 이어져…평균보다 높은 상승률

서울 강북구 북서울꿈의숲 전망대에서 바라본 강북 지역 아파트 단지 모습. 뉴시스 자료사진.

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 10·15 대책 이후 서울 아파트 시장이 '거래량'과 '가격'에 따라 분리되는 이중 구조 현상이 나타나고 있다.

외곽지역은 대출 한도를 최대로 받을 수 있는 15억원 이하 중저가 아파트에 수요가 몰리며 '키 맞추기' 현상이 나타나고 있고, 강남 등 핵심지에서는 똘똘한 한 채 선호로 신고가 경신이 이어지고 있다.

당분간 부동산 규제가 유지될 가능성이 높아 이 같은 이중 구조는 더욱 고착화될 전망이다.

23일 서울부동산정보광장에 따르면 10·15 대책 영향이 본격화한 지난해 11월 서울 아파트 매매거래량은 3373건, 12월에는 이보다 35% 증가한 4555건으로 집계됐다. 반면, 아파트 평균 거래금액은 11월 13억855만원에서 12월 10억7733만원으로 하락했다.

거래량이 늘었는데 평균 매매가격이 하락한 것은 중저가 단지가 밀집한 외곽지역에 수요가 몰리고, 고가 단지가 많은 핵심 지역의 거래량은 줄었기 때문이다.

지역별 거래량을 살펴보면 기존 토지거래허가구역으로 묶여있던 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 아파트 거래량은 감소했다.

강남구는 11월 267건에서 12월 160건으로 줄었고, 서초구 227건→122건, 송파구 424건→278건, 용산구 106건→53건 등으로 감소했다.

한강변과 외곽지역 거래량은 증가했다. 같은 기간 성동구 아파트 매매거래량이 65건에서 197건으로 3배 이상 늘었고, 노원구 거래량은 232건에서 497건으로 2배 이상 증가했다.

이어 ▲영등포구(109건→225건, 106.4%) ▲동대문구(142건→266건, 87.3%) ▲강동구(110건→199건, 80.9%) ▲동작구(77건→134건, 74%) 등의 순으로 늘었다.

중저가 지역에서는 매매가격이 주택담보대출을 최대(6억원)로 받을 수 있는 15억원 선에서 멈춰서는 '키 맞추기' 현상도 나타나고 있다. 12월 서울 아파트 매매거래 중 15억원 이하 거래 비중은 82.3%로 연중 최고치를 기록했다. 이는 대책 시행 직전인 10월(73.4%) 대비 8.9%포인트(p) 상승한 수치다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 12월 서울 아파트 매매거래(4580건) 중 15억원 이하 거래는 3768건으로 82.3%를 차지했다. 15억 이하 거래 비중은 10월 73.4%에서 12월 82.3%로 확대됐다.

강남3구와 용산 등 핵심 지역은 거래량이 줄었지만, 신고가 경신이 이어지며 서울 평균 상승률보다 높은 상승폭을 기록하고 있다.

한국부동산원 주간 아파트 동향 시계열 자료에 따르면 2025년 11월~12월 서울 아파트 매매가격은 1.48% 상승했다. 기존 규제지역인 강남 1.58%, 서초 1.77%, 송파 3.10%, 용산 2.50% 등은 모두 서울 평균보다 높은 상승률을 기록했다.

또 목동과 여의도 등 주요 재건축 단지가 위치한 양천구(2.18%)와 영등포구(2.14%), 성동구(2.59%) 등도 2%가 넘는 상승률을 보였다.

양지영 전문위원은 "올해도 현행 대출 규제가 유지될 경우 서울 아파트 시장은 '거래량'과 '가격'이 분리되는 이중 구조가 더욱 고착될 전망"이라며 "거래량 측면에서는 대출 한도 6억원의 혜택을 누릴 수 있는 15억원 이하 중저가 시장으로 수요가 지속적으로 유입될 것으로 보인다"고 밝혔다.

또 "강남3구와 용산, 성동 등 핵심 입지는 거래량 감소에도 불구하고 신고가 경신이 지속될 것"이라고 덧붙였다.


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