낮아진 보증금만큼 늘어난 월세 차액 법적 성격은?…대법, 18일 전합 선고

【서울=뉴시스】김승모 기자 = 공공임대아파트 임대차계약에서 표준임대보증금(표준보증금)을 넘는 보증금 증액 부분이 법원 판결로 무효가 됐다면 증액된 보증금만큼 감액받은 월세 차액을 '3개월 이상 연체했다'는 이유로 임대차 계약을 해지할 수 있을지에 대한 대법원 판단이 18일 내려진다. 

 차액 부분을 포함해 임대차계약 월세로 본다면 차액을 3개월 이상 내지 않으면 임대차계약을 해지할 수 있다. 하지만 부당이득이라고 보면 계약을 해지할 수 없고 돌려받을 수 있을 뿐이다.

 대법원 전원합의체(주심 박병대 대법관)는 이날 오후 2시 대법정에서 공공임대주택 사업자 D사가 임차인 정모(32)씨를 상대로 낸 건물인도 청구소송의 상고심을 선고한다.

 정씨와 D사는 2006년 5월 경기 성남의 공공임대아파트에 보증금 2억4694만원, 월세 59만3000원으로 임대차계약을 맺으면서 정씨가 3개월 이상 월세를 내지 못하면 D사가 계약을 해지할 수 있다는 내용을 포함했다.

 이들이 맺은 임대차계약의 보증금과 임대료는 당시 구 임대주택법 등에 따른 표준보증금과 표준임대료를 당시 1년 만기 정기예금 이율인 연 3.45% 비율로 상호전환해 산정한 금액이다.

 당시 1억3719만원인 표준보증금을 2억4694만원으로 높이고 3.45% 이율을 적용해 월세를 표준임대료 90만9000원보다 낮춰 59만3000원으로 책정한 것이다.

 이후 정씨는 다른 임차인들과 함께 D사를 상대로 자신들이 낸 임대보증금 중 표준보증금을 넘는 차액인 1억1100여만원이 부당이득에 해당하므로 돌려달라고 2009년 소송을 냈다.  

 1심은 "임대차 계약은 표준보증금과 이를 기초로 산정한 표준임대료를 내용으로 하는 부분만이 법적으로 유효하게 남게 됐다"며 D사는 정씨에게 차액인 1억1100여만원을 돌려주라고 판결했다.

 이에 D사는 항소심 과정에서 표준보증금을 넘는 보증금이 무효라면 표준임대료보다 적게 낸 임대료 차액을 돌려달라고 맞소송을 냈다.

 항소심은 1심 결론과 함께 D사의 주장을 받아들여 정씨가 임대료 차액인 31만6000원을 D사에 지급할 의무가 있다고 봤다. 항소심 판결은 대법원에서 2011년 6월 그대로 확정됐다.

 D사는 정씨가 2011년 1월부터 같은 해 11월까지 11개월 임대료에 달하는 347만6000원을 내지 않자 같은 해 12월 임대차계약 해지 통보를 하고 이듬해 2월 "아파트를 비우라"며 다시 소송을 냈다.

 한편 정씨는 대법원 확정판결 이후 항소심 판결에 대해 재심을 청구했지만, 재심법원은 2012년 2월 정씨의 청구를 받아들이지 않았다. 정씨는 재심청구가 기각되자 같은 해 3월 그 당시까지 내야 할 차액을 계산해 모두 지급하고 이후에는 매월 90만9000원을 냈다.

 1심은 "정씨가 재심청구를 했다는 사정만으로 확정판결의 효력에 어떠한 영향을 미치는 것은 아니다"며 "재심소송 중에도 항소심 판결에서 지급을 명한 임대료를 지급할 의무를 부담하고 있었다"고 지적했다.

 그러면서 "정씨는 월세 차액 부분을 내라는 항소심 판결이 확정된 2011년 6월부터 3개월 이상 연속해 월세를 연체하고 연체액이 임대료 3개월분을 초과했음으로 계약해지 요건에 해당한다"며 D사의 손을 들어줬다.

 1심은 "정씨가 밀린 임대료를 모두 냈다고 해서 계약해지의 효력이 사라지는 것도 아니다"고 덧붙였다.

 하지만 2심은 "정씨가 애초 임대차계약에서 정한 월 임대료를 계속해서 내고 있다면 설령 표준임대료와의 차액이 임대료라고 하더라도 이를 '3월 이상 연체한 경우'에 해당하지 않는다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다.

 그러면서 "법원이 지급을 명한 월세 차액은 차액 상당의 부당이득을 의미한다"며 "임대차계약을 해지할 수 없다"고 판단, 1심 판결을 뒤집었다.

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