[집피지기]주택 인허가 물량과 착공·준공 물량이 다른 이유는?

270만 가구 공급 기준은 '인허가'

인허가 후에도 착공·준공 거쳐야

준공까지 약 18% 물량 줄어들어

"인센티브 제시-규제 완화 필요"

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 정부가 '8·16 대책'에서 향후 5년간 전국에 주택 270만 가구를 공급하겠다고 밝혔습니다.

'8·16 대책' 소식을 접한 부린이(부동산 초보자)들은 오는 2027년까지 실제 거주가 가능한 주택 270만 가구가 공급되는 것으로 착각할 수도 있습니다.

그러나 정부의 270만 가구 공급은 '인허가' 기준이라 실제 입주할 수 있는 '준공' 물량과는 다릅니다.

아파트 등 대규모 건축물을 세우려면 굉장히 복잡한 절차를 거치게 됩니다. KB부동산에 따르면 아파트는 토지매입에서 시작해 등기완료 통지서를 수령하기까지 20여 단계를 거쳐야 하고, 이를 위해서는 평균적으로 3년의 시간이 소요된다고 합니다.

이 중 인허가와 착공, 준공이 가장 핵심이 되는 절차인데요. 인허가는 말 그대로 정부가 주택을 건축하는 행위를 허가하는 것으로 인허가가 마무리 돼야 본격적인 공사가 시작된다고 볼 수 있습니다.

착공은 공사를 본격적으로 시작한다는 것이고, 준공은 공사가 마무리된 것을 의미합니다.

정부는 '8·16 대책'에서 270만 가구의 물량은 '인허가' 기준이라고 설명했습니다. 2027년까지 주택 270만 가구의 공사를 인허가 하겠다는 뜻입니다.

다만 인허가 물량이 100% 준공 물량으로 연결되지는 않습니다. 인허가 후 실제 사업이 추진되는 과정에서 이탈되는 물량도 상당하기 때문입니다.

예를 들어 시공사의 자금조달 문제나 조합(원)과의 진통, 경기 여건 등에 따라 사업이 철회되거나 상당 기간 지연되는 사례가 많습니다. 경우에 따라서는 시공사의 부도로 인해 인허가 자체가 취소되는 경우도 종종 있습니다.

실제 부동산R114가 2005년부터 2021년까지의 연평균 주택 인허가, 착공, 준공 물량 데이터를 분석한 결과, 인허가에서 착공 단계에 진입하는 과정에서 약 15% 수준의 물량이 이탈하는 것으로 나타났습니다. 준공까지 도달할 경우 약 18% 수준의 물량이 줄어든 것으로 분석됐습니다.

이를 정부가 계획한 270만 가구 인허가 물량에 대입해 보면 착공 단계까지 약 40만 가구, 준공 단계까지 약 48만 가구가 실체화되기 어려운 물량으로 추정된다는 계산이 나옵니다.

다만 지역별로 착공과 준공에 도달하는 비중에는 차이가 있습니다. 예를 들어 서울처럼 상대적으로 사업성이 우수한 지역들은 인허가 받은 물량의 약 94%가 실제 준공되는 것으로 나타났습니다.

전문가들은 정부가 '8·16 대책'에서 발표한 주택 270만 가구가 온전히 시장에 현실화되기 위해서는 보다 많은 인허가 물량을 확보해야 한다고 강조합니다.

특히 최근에는 건설 원가의 급격한 상승과 분양 경기 악화에 따라 리스크 관리 차원에서 사업 추진 자체를 꺼려하는 건설사도 점차 늘고 있는 만큼 공급 주체에게 다양한 인센티브를 제시하고, 각종 규제를 완화할 필요가 있다는 지적입니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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