"9억1000은 안 되고 8억9000은 된다?…'대출 기준선'이 부동산 왜곡 불렀다"

김인만 부동산경제연구소 소장

[서울=뉴시스] (사진 : '돈워리' 유튜브 채널 캡처) *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스]이준형 인턴 기자 = 최근 정부의 대출 규제 및 정책자금 대출 기준선이 아파트 매매 가격을 직접 결정하는 기형적인 구조가 고착화되고 있다. 아파트 고유의 가치 대신 대출 상한선 바로 아래로 거래와 매물이 몰리는 이른바 '6·9·15 법칙'이 시장을 왜곡하고 있다는 전문가들의 지적이 나온다.

9일 유튜브 채널 '돈워리'에 출연한 윤수민 NH농협은행 올백자문센터 부동산 전문위원과 김인만 부동산경제연구소 소장은 대출 규제선이 초래한 부동산 시장의 왜곡 현상을 집중 분석했다.

김 소장에 따르면 서울 도봉구 등 이른바 '노·도·강(노원·도봉·강북)' 지역에서는 8억원대 중반 아파트에 대한 30대 신혼부부의 문의가 이어지는 반면, 매매가가 9억원을 넘어서는 순간 거래가 완전히 끊기는 현상이 나타나고 있다.

이 같은 거래 절벽의 핵심 원인으로는 신생아 특례대출 등 주요 정책자금 대출의 매매가 상한선인 '9억원 규제'가 꼽힌다. 대출 가능 여부에 따라 실수요자의 매수 여력이 결정되다 보니, 집주인들은 아파트의 실제 가치와 관계없이 매도 호가를 8억9000만원에 맞추어 내놓는 실정이다.

이러한 현상은 다른 가격대 구간에서도 동일하게 관측된다. 일반 디딤돌 대출 기준선인 6억원 아래로 맞춘 5억9000만원, 주택담보대출 한도가 제한되는 15억원 기준선에 맞춘 14억9000만 원 등에 매물이 기형적으로 몰리는 이른바 '번칭 효과(특정 기준선으로 수요와 가격이 몰리는 현상)'가 심화되고 있다.

김 소장은 "정부가 인위적으로 대출 물길을 막아 놓다 보니 특정 가격 구간에만 수요가 밀려드는 풍선효과가 발생하고 있다"며 "결과적으로 서민들이 주로 찾는 6억~9억원 이하 중저가 아파트의 희소성이 커지면서 오히려 집값을 더 자극하는 부작용을 낳고 있다"고 분석했다.

특히 과거 설정된 대출 기준선이 수년째 고정되어 현실을 반영하지 못하고 있다고 비판했다. 과거에 설정된 6억원이나 9억원이라는 기준이 물가 상승 및 집값 상승분을 반영하지 못해 시장의 불연속성을 가중시키고 있다는 설명이다.

윤 위원은 "지금과 같은 상한선 규제의 가장 큰 문제점은 시장에 불연속성을 가져온다는 데 있다"며 "번칭 효과가 나타나면 시장은 교란될 수밖에 없는 만큼, 이제는 이러한 기준 숫자들을 어떻게 설정할 것인지에 대해 정책적으로 다시 한번 깊이 있게 고민해 봐야 할 시점"이라고 강조했다.


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