작년 서울 땅값 4.02% 올라…지가 상승에 분양가도 '고공행진'

서울 4.02%, 경기 2.32% 상승

강남·용산·서초 5% 넘게 올라

서울 분양가 중 대지비 비율 80%

[서울=뉴시스] 김혜진 기자 = 26일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 지가(토지가격)는 2.25% 상승한 것으로 나타났다. 다만 서울과 경기권 상승폭이 전국 평균을 끌어올렸고, 나머지 지역은 평균을 한참 밑도는 수준이다.  17개 시도 중 서울(4.02%)과 경기(2.32%) 등 2개 시도만 전국 평균을 상회했다. 자치구별로 보면 서울 강남구의 지가 상승폭이 6.18%로 가장 높았고 용산구 6.15%, 서초구 5.19% 등이 뒤를 이었다. 사진은 서울 중구 남산에서 바라 본 서울 시내 모습. 2026.01.26. [email protected]

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 지난해 서울 땅값이 4.02% 상승한 것으로 나타났다.

서울은 분양가에서 땅값이 차지하는 비율이 높은 편인데 지가가 오르면서 분양가도 고공행진 중이다.

28일 국토교통부와 한국부동산원이 발표한 '2025년 연간 지가 변동률' 자료에 따르면 지난해 전국 지가는 2.25% 상승했다.

지역별로는 서울(4.02%)과 경기(2.32%) 지가가 전국 평균(2.25%)을 웃돌았다. 특히 서울은 강남구(6.18%)와 용산구(6.15%), 서초구(5.19%) 등이 5%가 넘는 상승률을 보였다.

땅값이 오르면서 지난해 12월 기준 서울 민간 아파트 3.3㎡당 분양 가격도 역대 최고치를 기록했다.

주택도시보증공사(HUG)가 발표한 12월 말 기준 '민간아파트 분양 가격 동향'에 따르면 최근 1년간 서울에서 신규로 분양된 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가격은 1594만원이다. 이를 3.3㎡당 분양가격으로 환산하면 5269만4000원으로 역대 최고치를 경신했다.

서울의 3.3㎡당 분양가는 2024년 6월 4000만원을 돌파한 뒤 상승세를 지속하며 지난해 11월 처음으로 5000만원을 돌파했다.

아파트 분양가는 건축비와 택지비로 구성되는데 택지비는 순수 대지비용(민간은 감정평가액)에 가산비(연약지반 보강·흙막이·차수벽·특수공법 등)를 더한 금액으로 결정한다.

서울을 비롯한 수도권은 지방보다 땅값이 비싸 분양가에서 대지비가 차지하는 비중도 크다. 같은 규모의 아파트를 분양해도 땅값이 비싼 지역에서는 그만큼 높은 대지비를 지급해야 한다.

지난해 12월 서울에서 공급된 아파트 분양가에서 땅값이 차지하는 비중은 80%에 달했다. 강남구에서 '역삼센트럴자이'가 분양되면서 평균 대지비 비율을 끌어올렸다.

HUG에 따르면 지난달 서울 아파트 분양가 중 대지비 비율은 80%를 기록했다. 이는 '래미안원페를라'가 분양된 1월(80%)에 이어 연중 최고치다. 땅값 비중이 80%를 기록한 래미안원페를라의 전용 84㎡ 기준 최고 분양가는 24억5070만원, 역삼센트럴자이는 28억1300만원에 달했다.

HUG의 '분양가 중 대지비 비율'은 매달 HUG의 분양 보증을 받은 30가구 이상의 민간아파트를 전수 조사한 것이다.

지난달 수도권 아파트의 분양가 대비 대지비 비율은 52%를 기록했지만, 5대 광역시 및 세종시 38%, 기타 지방은 13%에 그쳤다.

HUG는 "같은 지역이라도 구별, 동별 분양가와 대지비가 다르고, 신규 분양사업장의 학군과 역세권 등 입지에 따라 크게 좌우되는 만큼 지역 내 분양이 적은 경우 편차가 크게 발생할 수 있다"고 설명했다.


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