전세 사라지고 월세 껑충…봄 이사철 '비상'[설 이후 부동산 어디로③]

서울 아파트 전월세 매물 1년새 21.0%↓

비강남 전세 실종…갱신계약·고액 월세↑

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 12일 서울 시내 공인중개사에 매물이 안내되어 있다. 2025.01.12. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 다주택자 주택 처분을 유도하는 가운데 서울 아파트 임대차 시장이 심상치 않은 분위기를 보이고 있다. 전세 매물은 줄어들고 월세는 오르면서 봄 이사철 세입자의 주거난 대책이 필요하다는 지적이 나온다.

18일 부동산 빅데이터플랫폼 아실에 따르면, 이날 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만7689건으로 1년 전(4만7698건)과 비교해 21.0% 줄었다. 특히 월세(-3.4%)보다 전세(-32.4%) 물건이 많이 줄었다.

자치구별로 보면 임대차 수요가 많은 비강남권 외곽 지역의 전세 물건 감소가 두드려졌다. 성북구는 지난해 1322건이던 전세 물건이 이날 기준 120건으로 91.0% 급감했다.

전세 물건 감소는 ▲관악구(-78.5%) ▲동대문구(-71.9%) ▲중랑구(-70.9%) ▲강동구(-69.8%) 등 25개 자치구 중 22곳에서 줄었다. 반면 강남구(1.5%), 서초구(12.2%), 송파구(64.3%) 등 강남3구는 오히려 시장에 나오는 전세 물건이 늘었다.

전세 물건 감소는 지난해부터 이어진 고강도 부동산 규제로 '실거주' 중심으로 재편된 서울 아파트 시장에 '전세의 월세화' 현상이 겹친 영향으로 풀이된다.

지난해 6·27 대출 규제로 소유권이전 조건부 전세대출 금지, 주택담보대출(주담대) 활용시 6개월 내 전입신고 의무가 생겼다. 10·15 대책으로 서울 전역은 주택 매수시 2년간 실거주 의무까지 생겼다. 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 차단되면서 시장에 전세 물건이 나오지 않게 된 것이다.

전세대출도 까다로워졌다. 수도권과 규제지역의 1주택자 전세대출 한도가 2억원으로 낮아졌고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용되고 있다.

이로 인해 기존 세입자가 이사 대신 기존 임대차 계약을 연장하는 것도 매물 감소에 영향을 주고 있다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템을 보면, 올해 1월1일부터 18일까지 이뤄진 서울 아파트 전월세 계약 2만6008건 중 갱신계약은 1만2467건(47.9%)으로 절반에 육박했다. 이는 지난해 같은 기간 임대차 계약 3만7687건 중 갱신계약이 34.5%(1만2994건)였던 것과 비교해 13.4%포인트(p) 늘어난 수치다.

집주인도 규제가 심한 전세보다는 월세를 선호하면서 세입자도 이에 맞춰 보증부월세(반전세)를 택하거나 높아진 월세를 받아들이는 모습이 나타나고 있다.

올해 서울 아파트 월세(반전세 포함) 계약 1만1958건 '월세 200만원 이상' 계약은 2010건으로 전체의 16.8% 비중을 보였다. '월세 500만원 이상' 고가 월세 비중도 1.8%(219건)으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(1만6819건) 월세 200만원 이상 계약이 13.7%(2303건), 500만원 이상은 1.2%(206건)이었던 것에 비춰 늘어난 수치다.

더욱이 신규 전월세 물량의 공급 창구였던 신축 아파트 입주도 줄어드는 추세다. 부동산R114에 따르면, 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만9161가구로 지난해(4만2611가구)보다 31.6% 줄었다. 인천은 1만5161가구로 24.5%, 경기는 6만7578가구로 8.9% 감소한다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 이어 정부 안팎에서 후속 대책으로 거론되는 보유세 인상 역시 주거비 부담을 높일 수 있다.

지난해 한국조세재정연구원이 발표한 ‘공시가격 현실화가 주택시장에 미친 영향’ 보고서에 따르면 공시가격이 10% 오르면 전세 가격은 약 1~1.3% 상승하는 것으로 나타났다. 공시가격이 오르면 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 증가하고, 이에 따라 전세 가격이 상승한다는 분석이다.

국회 입법조사처는 지난해 10·15 대책 후속 과제로 "전월세 시장 안정화 대책의 신속한 마련이 필요해 보인다"면서 ▲전월세 대출 지원 강화 ▲월세 세액공제 확대 ▲기존 세입자 보호 조치 등을 꼽은 바 있다.


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