집값 향방 불투명…서울 아파트 매도·매수 눈치싸움 치열

"희망 집값 차이 크다"…팔 사람과 살 사람 '동상이몽' 여전

대출·세금 정책-집값 향방 불확실성 커져…숨 고르기 양상

[서울=뉴시스] 박주성 기자 = 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트와 주택이 보이고 있다. 2026.02.01. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "매도자와 매수자 간 원하는 가격 격차가 워낙 커서 실제 거래로 이뤄지지 않아요."

지난 19일 서울 마포구 대장주로 불리는 마포래미안푸르지오 단지의 한 공인중개업소 대표는 "기존 호가 대비 수억원을 낮춘 급매물이 나왔지만, 매수 대기자들이 추가 가격 조정을 기대하며 선뜻 거래에 나서지 않고 있다"며 이같이 말했다.

이 대표는 "절세를 위해 매물을 내놓은 집주인도 있지만, 집값 추가 상승을 기대하며 매도를 미루는 집주인도 적지 않다"며 "당분간 매도자와 매수자 간 서로 눈치를 보는 줄다리기 장세가 이어질 것 같다"고 전했다.

이재명 대통령이 연일 다주택자를 겨냥한 압박 수위를 높이면서 서울 아파트값 상승세가 주춤하고 있다. 다만 오름폭이 크게 줄어들지는 않았고 거래량도 많지 않아, 매도자와 매수자 간 '줄다리기' 국면이 본격화하는 분위기다. 특히 오는 6월 지방선거를 앞두고 대출·세금 규제 강화 정책에 대한 불확실성이 증가한 데다, 집값 향방을 예측하기 어려워지면서 매도자와 매수자들 모두 신중해진 것으로 분석된다.

서울 아파트 매물은 증가하고 있다. 부동산 빅데이터플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만4207건으로, 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 공식화한 한 달 전(5만6259건) 대비 14.1% 증가했다.

매물 증가세는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구, 한강벨트(강동·광진·동작·마포·성동구)를 거쳐 외곽지역으로 확산하는 양상이다. 송파구는 3442건에서 4718건(37.0%), 성동구는 1225건에서 1656건(35.1%)으로 급증했다. 또 ▲관악구 1731건→1917건(10.7%) ▲노원구4543건→4966건(9.3%) ▲성북구 1686건→1827건(8.3%) 등 외곽 지역에서도 매물이 늘었다.

실제 서울 일부 단지에서 기존 호가보다 가격을 낮춘 급매물이 잇따라 나오고 있다. 지난 2일 강남구 개포동 개포자이프레지던스(전용면적 84㎡) 매물이 호가 43억원에 나왔다. 기존 호가 45억원보다 2억원 낮은 수준이다. 또 송파구 가락동 헬리오시티(전용면적 49㎡)는 기존 호가 대비 약 1억원에서 1억5000만원 가량 낮은 23억원대 매물들이 등장했다.

부동산 시장은 매물이 증가하면서 매수자 우위 흐름으로 전환되는 양상이다. KB부동산 주간 통계에 따르면 이달 둘째 주(지난 9일 기준) 서울의 매수우위지수는 85.3으로, 올해 들어 가장 낮은 수준을 기록했다. 1월 첫째 주 86.1에서 1월 넷째 주 99.3까지 3주 연속 상승했던 매수우위지수는 이 대통령의 다주택자 관련 발언이 시작된 1월 말부터 하락세로 전환되며 이달 첫째 주 94.9로 떨어지더니, 지난주 90선 밑으로 내려갔다.

매수우위지수는 KB부동산이 표본 공인중개사무소를 대상으로 조사해 집계한 수치로, 100을 초과할수록 매수자가 많음을, 100 미만일수록 매도자가 많음을 의미한다.

정부의 거듭된 세금 압박 부담을 피하기 위해 기존 호가 대비 수억원 낮춘 '절세 매물'이 증가할 것으로 예상된다. 오는 5월9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 조정대상지역인 서울 전역과 경기 12곳 내 다주택자는 양도세율이 기본세율(6∼45%)에 더해 주택 수에 따라 최대 30%p(포인트)가 가산되기 때문이다. 게다가 정부는 양도세 중과 보완 대책으로, 임차인 사는 다주택자의 매물 매수할 경우 실거주 의무를 최대 2년 유예하도록 했다.
 
다만 부동산 시장에선 다주택자가 보유한 주택의 매물 출회로 거래가 다소 늘긴 하겠지만, 대세적인 거래량 증가 흐름으로 이어지기는 어려울 것이라는 전망이 우세하다. 대출 한도를 제한하면서 자금 조달이 쉽지 않은 데다, 집값 향방의 불확실성이 커지면서 매수자들의 관망 기조가 유지될 가능성이 크기 때문이다.

전문가들은 시장의 불확실성이 커지고, 수요자들이 관망세를 보이며 당분간 숨 고르기 양상이 이어질 것으로 내다봤다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 "정부가 다주택자의 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자에 한해 토지거래허가구역의 실거주 의무도 최장 2년간 유예해 주기로 하면서 시장에 매물이 증가하고 있다"며 "다만 매수자 대기자들이 집값 추가 하락을 기대하며 관망세를 유지하고 있어 실제 거래 회복이나 가격 조정으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 한다"고 설명했다.

권 교수는 "오는 6월 지방선거를 앞두고 보유세 인상 등 부동산 세제 정책이 언제, 어떻게 추진될지 아직 불분명하고, 금리 등 다양한 변수로 인해 불확실성이 커진 상황"이라며 "지방선거 이후 정부의 부동산 세제 정책이 구체화하고, 향후 집값 추이가 분명해지기 전까지 숨 고르기 국면 이어질 것"이라고 덧붙였다.


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