"부동산 불패는 끝났다"…31년 전문가가 본 한국 주택 시장의 균열

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

아파트만 남고 다 무너졌다… '부동산 불패 신화'에 가려진 냉혹한 현실

기성세대 성공 방식 유효기한 만료…자산 증식 통로 금융으로 다원화

인구 절벽 시대 주택 매입 기준 변화…수익률보다 환금성·유동성 따져야

[구리=뉴시스] 김금보 기자 = 정부의 경기도 동탄·기흥·구리에 대한 부동산 3중 규제가 모두 시행됐다. 1일 투기과열지구와 조정대상지역 지정에 이어 5일 토지거래허가구역 지정까지 발효되면서 3중 규제가 모두 효력을 갖게 됐다. 사진은 5일 경기도 구리시의 한 아파트 단지. 2026.07.05. [email protected]

[서울=뉴시스] 김종민 기자 = 한국 사회에서 오랫동안 절대적 명제로 통해온 '부동산 불패' 신화가 막을 내리고 있다는 진단이 나왔다. 과거 기성세대가 대출을 받아 집을 사고 평수를 넓혀가며 자산을 증식하던 획일적인 방식은 더 이상 유효하지 않으며, 미래 세대는 부동산이 아닌 금융지능을 키워야 자산 형성의 돌파구를 찾을 수 있다는 조언이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 5일 유튜브 채널 '김원장의 보이는 경제'에 출연해 한국 주택 시장의 본질적인 변화와 청년 세대를 위한 자산 관리 방향을 제시했다. 박 위원은 부동산 업계에 31년 동안 몸담아온 전문가다.

박 위원은 우선 한국 사회가 집을 단순한 주거 공간인 '홈(Home)'이나 '쉘터(Shelter)'로 보지 않고, 자본 이득을 위한 투자 자산인 '하우스(House)'나 '에셋(Asset)'으로만 취급하면서 극심한 빈부 격차와 계급 갈등이 발생했다고 분석했다. 집의 가치가 자본에 의해 전도되면서 가격에 따라 등급이 매겨지고 신분제처럼 고착화됐다는 설명이다.

그러나 이러한 '부동산 중독 사회'의 문법은 최근 커다란 변곡점을 맞이하고 있다. 박 위원은 "과거에는 주식을 해서 많이 벌어봐야 차를 바꾸는 수준이었지만, 지금은 주식 투자를 통해 집을 살 수 있는 자산 정식의 멀티웨이(다원화) 시대가 열렸다"고 밝혔다.

특히 30대 중심의 젊은 층은 기성세대처럼 부동산에만 몰빵하는 집단이 아니라, 주식과 코인 등을 유기적으로 활용하는 '투자 친화적 세대'라고 정의했다. 대도시 중심의 투기적 시각에서 벗어나 금융자산과 주택자산을 선택의 재화로 바라보기 시작했다는 의미다. 이에 따라 내집마련은 선택이고 주식이 필수가 되는 '스톡 사피엔스(Stock Sapiens)' 시대로 접어들었다고 부연했다.

실제 시장에서도 아파트를 제외한 나머지 부동산 시장은 이미 붕괴되거나 레드오션으로 진입했다고 진단했다. 박 위원은 "우리나라에서 부동산 불패 신화는 이미 끝났다"라며 "현재는 단독주택, 상가, 꼬마빌딩, 지식산업센터, 오피스텔 등은 과잉 공급과 시장 트렌드 변화로 무너졌고 오직 아파트 편식 현상과 아파트 불패 신화만 기형적으로 남아있는 상태"라고 지적했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 5일 유튜브 채널 '김원장의 보이는 경제'에 출연해 한국 주택 시장의 본질적인 변화와 청년 세대를 위한 자산 관리 방향을 제시했다.  사진 유튜브 채널 '김원장의 보이는 경제' 영상 캡처 *재판매 및 DB 금지

수도권 중심부의 초고가 재건축 단지나 한강벨트 등 이른바 고가 입지 시장 역시 향후 2~3년 동안 약세를 면치 못하는 '코어 디스카운트' 현상이 나타날 것으로 전망했다. 자산은 많지만 소득이 없는 고령의 기성세대(랜드리치 캐시푸어)가 보유세 부담 등을 이기지 못해 주택 규모를 줄이거나 처분하는 흐름이 메인 스트림으로 자리 잡고 있기 때문이다. 반면 부모 세대와 경제적으로 분리된 30대 실수요층은 자신들의 소득 수준으로 감당할 수 있는 동대문구, 성북구, 서대문구, 관악구 등의 10억원 안팎 아파트로 눈을 돌리며 시장의 분절화(파편화)를 이끌고 있다.

박 위원은 "시중 통화량(M2) 증가가 무조건적인 집값 상승을 보장한다는 통념도 유동성 쇼크에 따른 하락 요인이 겹치면 언제든 깨질 수 있다"며 과거의 성공 스토리에 갇힌 관습과 통념에서 탈출할 것을 주문했다. 미래가 불확실할수록 실용 노선에 따라 냉정하게 시장을 바라봐야 한다는 충고다.

이어 청년 세대를 향해 "부동산은 내수 기반의 로컬 산업이지만 글로벌 금융 시장은 무한한 확장성을 지니고 있다"며 "인구 절벽 시대의 주택 매입은 수익률보다 거래 회전율과 환금성이 훨씬 중요해지는 만큼 과거 세대의 부동산 중독에 빠지지 말고 금융지능과 투자 지능을 높이는 데 집중해야 한다"고 거듭 강조했다.


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