'덜 똘똘한 한 채' 시대 오나…20억대 아파트에 쏠리는 관심[세제 개편, 그 이후②]

시세 32억 이하 '절세 목적' 매수 나타나나

강남·한강벨트 중소형 해당…시장은 잠잠

대출 묶여 매수 여력↓…1주택 갈아타기

[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 11일 오후 서울 마포구 일대 아파트 밀집지역 모습. 2026.06.11. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = "대출 한도가 6억원에서 3억원으로 줄었잖아요. 이 돈으로는 집을 못 사니 매수도 매도도 조용해요. 강남이 먼저 흔들리고 그 다음에 강북으로 매수 흐름이 오지 않을까요."

서울 마포구 아현동 대장 아파트인 마포래미안푸르지오, 일명 '마래푸' 인근의 한 공인중개업소는 매수 문의가 있느냐는 질문에 이같이 답했다. 이 단지는 전용 84㎡ 호가는 25~27억원대에 형성돼 있어 부동산 세제 개편 이후 세부담이 상대적으로 덜한 '덜 똘똘한 한 채'에 해당한다.

초고가·비거주 1주택을 겨냥한 세제 개편 이후 종합부동산세 과세선을 밑도는 시세 30억원 이하 아파트가 몰린 성동·마포·성북구 등으로 매수 시선이 옮겨갈지 관심이 쏠린다. 다만 현장에서는 대출 규제로 인해 1주택자 '갈아타기' 중심으로 순차적으로 매도와 매수 흐름이 나타나기 전까진 시장이 잠잠할 것이란 반응이다.

8일 국토교통부 2026년 공동주택 호별 공시가격 자료를 분석한 결과, '공시가격 14억원 초과~22억원 이하'에 해당하는 서울의 아파트는 183만7006호 중 17만4761호로 전체의 9.5%로 집계됐다.

주택분 종부세는 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 기본공제액을 빼고, 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산한다. 거주 1주택자 기준 종부세 기본공제액은 현행 12억원에서 14억원(시세 20억원)으로 높아진다. 여기에 과세표준 6~12억원(시세 32억~45억원 수준)부터 세율이 1.3%로 높아지는 등 단계적으로 종부세율이 강화된다.

이에 따라 시세 32억원(공시가격 22억원)을 하회하는 아파트는 거주 1주택자 기준 세제 개편 후에도 종부세 부담이 상대적으로 덜해, 절세 목적 갈아타기 수요가 나타날 수 있다는 관측이 나왔다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "20억원 이하, 넓게는 30억원 이하 주택은 종부세 부담이 상대적으로 적어 수요가 유입될 가능성이 있다"며 "강남 초고가 주택 시장은 당분간 보합세를 보일 가능성이 큰 반면, 중저가 주택 시장은 상승 압력이 확대될 수 있다"고 분석했다.

자치구별로 보면, 이런 공시가격 14억원 초과~22억원 이하 아파트의 97.6%(17만544호)는 강남권과 한강벨트에 자리했다. 면적대별로 보면 '전용 85㎡ 이하' 중소형이 58.7% 비중이었다.

[서울=뉴시스]

다만 마포구와 동작구 일대 중개업소들은 현장은 아직 잠잠하다고 입을 모은다. 마포구 아현동의 한 중개업소 관계자는 "세제 개편안이 어떤 내용인지 궁금해 문의하는 분들만 있고 다른 변동은 없다"며 "보유세는 늘고 양도세도 결국 더 내는 쪽이라 어떻게 해야 하나 고민하는 단계"라고 전했다.

잇따른 부동산 규제로 인해 매수자층은 얇아진 상태다. 지난해 대출 규제로 주택담보대출 한도가 6억원으로 낮아졌고, 15억원 초과 아파트부터 2억원씩 추가로 한도가 제한된다. 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 담보인정비율(LTV)도 40%로 낮아졌다.

여기에 KB국민은행이 대출 한도를 3억원으로 낮추는 등 은행권 가계대출 총량관리까지 겹치면서 현금 여력이 있거나 기존 집을 처분하는 '갈아타기' 성격의 거주 1주택자여야 매수가 가능하다는 게 업계의 관측이다.

마래푸 인근의 중개업소는 "금리도 올랐고 대출 한도는 내려간 데다가 총량까지 줄어서 엄청 싸게 나오지 않는 한 매수 길이 트일 수 없다"며 "강남이 먼저 흔들리고 그 다음에 강북으로 매수 흐름이 올 것"이라고 했다.

'갈아타기'에 회의적인 반응도 나왔다. 동작구 흑석동의 한 중개업소 대표는 "흑석동도 올라가긴 하겠지만 속도는 서초·강남과 비교가 안 된다"며 "30억원이 안 되는 아파트가 은근히 많은데 돈 있는 사람이 굳이 여기에 집을 사겠느냐"고 반문했다.

세제 개편 발표 전 조사에서도 서울 아파트값은 덜 똘똘한 한 채보다는 대출 규제 영향이 덜한 중저가 지역이 여전히 강세를 보이고 있다.

한국부동산원 8월 첫째 주(3일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.26% 올라 전주(0.25%)보다 상승폭이 확대됐다. 자치구별로는 중구(0.54%), 중랑구(0.52%), 성북구(0.49%), 노원구(0.46%), 서대문구(0.43%) 등이 강세였다. 이와 대조적으로 강남구는 전주 0.07%에서 0.01%로, 서초구는 0.05%에서 0.02%로 도리어 상승폭이 줄었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "기존에도 공시가격 15억원이나 12억원 이상 주택에 대한 규제가 강화된다면, 그 아래 구간으로 수요가 몰렸다"며 "고자산계층은 지금 현황을 유지할 가능성이 높고, 그렇지 않은 계층은 바뀐 세제에 맞춰 장특공 한도 내의 똘똘한 한 채의 구간에 몰릴 것"이라고 전망했다.


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