초급매 폭탄 나오나…치열한 눈치게임[설 이후 부동산 어디로①]

한 달새 서울 매물 11.8% 늘어…송파 37.1%↑

매물 나오지만 거래는 뜸해…대출 규제 부담

"호가 크게 낮추진 않을 듯…가격 상승 둔화"

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 4일 오전 서울 송파구 부동산중개업소에 아파트 급매 관련 안내가 게시되어 있다. 2026.02.04. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 다주택자를 겨냥해 강온전략을 구사하며 주택 처분을 압박하면서 설 연휴 이후 '초급매'가 나올지에 관심이 쏠린다.

17일 업계에 따르면, 설 전인 지난 13일 기준 서울 아파트 매물은 6만3745건으로 올해 1월1일(5만7001건)과 비교해 11.8%(6744건) 늘었다.

자치구별로 보면 송파구가 37.1%(4597건)로 가장 큰 증가폭을 보였고, ▲광진구(33.6%) ▲성동구(32.0%) ▲서초구(25.1%) ▲강남구(22.5%) ▲용산구(19.4%) ▲동작구(19.2%) ▲마포구(17.7%) 등 25개 자치구 중 24곳의 매물이 늘었다.

이는 정부가 오는 5월9일부로 다주택자 양도소득세 중과 유예를 끝내기로 한 것과 무관치 않다. 양도세 중과 유예가 종료되면 6~45%의 양도세 기본 세율에 2주택자는 20%포인트(p), 3주택자 이상은 30%p 이상 가산세율이 붙는다. 특히 3주택자 이상의 경우 지방소득세(10%)까지 더하면 최고 세율이 82.5%까지 오르게 된다.

여기에 정부가 ▲기한 내 매도계약 후 4~6개월 내 잔금 등기 처리시 양도세 감면 ▲기존 임대차계약 종료(최대 2년 내)까지 실거주 의무 유예 등의 보완책을 도입하면서 다주택 처분의 물꼬를 텄다.

급매를 중심으로 호가를 내린 매물도 확인된다. 서울 강남구 개포동 '개포자이프레지던스' 전용 84㎡는 기존 호가 45억원에 비해 4~5억원 내린 39~41억원에 매물이 나오는 추세다.

다만 매수자들은 아직 관망 기류가 강하다. 새올전자민원창구를 확인한 결과 지난달 23일부터 13일까지 강남구에 접수된 토지거래 계약 허가 건수는 147건으로 직전 3주(1월2~22일) 신청 건수 161건과 비슷한 수준이다.

이는 지난해 10·15부동산 대책으로 25억원 초과 고가 아파트 주택담보대출 한도가  2억원으로 축소되는 등 고강도 대출 규제로 수요자가 강남권 매물을 사기 위한 자금 부담이 커졌기 때문으로 풀이된다.

KB부동산에 따르면, 서울 아파트 매매 평균 가격은 올해 1월 기준 15억2162만원으로 집계됐다. 강남11개구의 경우 19억1409만원에 달한다.

더욱이 '세입자 낀 주택' 처분 길이 열린 것도 수요자들이 추가로 급매물이 나오는 것을 기다리게 하는 정서를 강화하고 있다.

다만 설 이후 나오는 급매물이 시장의 기대처럼 호가를 크게 내린 '초급매'가 되기는 어려울 것으로 전문가들은 보고 있다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "다주택자들이 급매로 내놓더라도 호가를 크게 낮추기보다는 중과 회피를 위한 적정 가격 수준에서의 거래를 추구할 가능성이 높다"며 "대규모 가격 조정보다는 거래량 증가와 가격 상승세 둔화가 병행되는 양상이 전개될 것"이라고 전망했다.


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