AI 수요 폭증·전력난…수도권 데이터센터 '귀한 몸'

수도권 전력 최종 승인률 1.9%·공실률 5% 미만

임대료 6년 새 70%↑…글로벌 CSP·플랫폼 수요 88%

글로벌 자본 진입 확대…우량 자산 엑시트 기대

[서울=뉴시스] 심지혜 기자 = LG유플러스가 경기 파주시 AI데이터센터 건설 현장에서 차세대 AI 데이터센터 인프라 전략을 발표하고, 2030년까지 누적 수주 5조원을 달성하겠다는 계획을 밝혔다. 사진은 공사가 진행 중인 파주 AI데이터센터 1동 내부.

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 생성형 인공지능(AI) 확산으로 데이터센터 수요가 빠르게 늘어나는 가운데, 전력 공급이 제한된 수도권 데이터센터의 투자 가치가 높아지고 있다.

이용자와 정보기술(IT) 기업이 몰린 수도권을 중심으로 임차 수요는 커지지만 새 데이터센터를 지을 수 있는 전력은 부족해, 이미 전력과 우량 임차인을 확보한 데이터센터가 '희소 자산'으로 떠오르고 있다는 분석이다.

13일 글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 발간한 '한국 데이터센터 투자: 공급 제약이 만드는 희소성 프리미엄과 엑시트(Exit) 가능성 진단' 보고서에 따르면, 한국 데이터센터 시장은 AI 수요 확대와 신규 공급 제약, 글로벌 자본 유입이 맞물리면서 투자 매력이 부각되고 있다.

AI 수요 확대…글로벌 기업 아태로 눈 돌려

데이터센터는 서버와 통신 장비를 설치해 대량의 데이터를 저장하고 처리하는 시설이다. AI 모델을 학습하거나 실제 서비스에 적용하려면 고성능 그래픽처리장치(GPU)를 대규모로 가동해야 해 일반 건축물보다 훨씬 많은 전력과 냉각 설비가 필요하다.

글로벌 데이터센터 전력 소비량은 2015년 약 200테라와트시(TWh)에서 2030년 1100TWh 이상으로 5배 넘게 증가할 것으로 전망됐다. 전체 데이터센터 작업량에서 AI가 차지하는 비중도 2025년 13%에서 2030년 29%까지 확대될 것으로 예상됐다.

미국에서는 공급보다 기업들의 공간 선점이 더 빠른 현상이 나타나고 있다. 지난해 미국 주요 시장에서 건설 중인 데이터센터는 5994메가와트(㎿)였지만, 이 가운데 4800㎿는 준공 전 이미 임차계약이 체결됐다. 실제 시장에 남은 가용 물량은 전체의 약 20%에 불과했다.

[서울=뉴시스] 글로벌 데이터센터 전력 소비 추이 및 전망. (출처=골드만삭스) 2026.07.13. [email protected] *재판매 및 DB 금지

이처럼 북미의 공급 부족이 심화하면서 글로벌 클라우드 기업과 데이터센터 전문 사업자들의 인프라 확보 경쟁도 한국과 일본, 싱가포르 등 아시아·태평양 지역으로 확대될 가능성이 커지고 있다.

특히 한국은 인구와 기업, 디지털 서비스 이용자가 수도권에 밀집해 있다는 점에서 경쟁력을 갖는다. 특히 AI 수요가 모델을 만드는 '학습'에서 이용자의 요청에 실시간으로 답하는 '추론' 중심으로 이동할수록 수도권 데이터센터의 입지 가치가 높아질 수 있다.

AI 학습은 외곽이나 지방에서도 가능하지만 검색과 금융, 챗봇, 자율주행 등 추론 서비스는 응답 속도가 중요해 이용자와 데이터센터 간 거리가 가까울수록 유리하다.

국내 데이터센터 실질 수요의 88%는 글로벌 클라우드 서비스 제공업체(CSP)와 국내 대형 테크 플랫폼이 차지하고 있다. 향후 중국계 CSP와 네오클라우드 사업자, 금융회사, 공공·소버린 AI, 대기업 그룹사 등으로 수요층이 확대될 것으로 전망됐다.

전력 승인 1.9%…수도권 신규 공급 '병목'

수요는 커지고 있지만 수도권에서 신규 데이터센터에 공급할 전력을 확보하기는 갈수록 어려워지고 있다.

올해 3월 누적 기준 수도권 전력계통영향평가 1차 기술검토 신청은 총 522건, 3만3592㎿에 달했다. 이 가운데 최종 공급 가능 승인을 받은 사업은 10건으로, 건수 기준 승인률은 1.9%에 그쳤다.

전력계통영향평가는 대규모 전력 사용 시설이 주변 전력망에 미치는 영향을 검토하는 절차다. 데이터센터 사업자가 부지와 사업비를 확보하더라도 전력을 공급받지 못하면 사업을 추진하기 어렵다.

이에 따라 국내 데이터센터 시장도 입지를 먼저 정한 뒤 전력을 확보하는 방식에서, 전력을 받을 수 있는 지역을 따라 사업지를 결정하는 '전력 추종형' 구조로 재편되고 있다.

수도권 데이터센터 공급 규모는 2028년까지 1450㎿를 넘어설 것으로 예상된다. 다만 이미 전력을 확보했거나 사업이 구체화된 물량이 대부분이어서, 신규 전력 승인이 지연될 경우 이후 공급이 급감할 가능성이 있다.

[서울=뉴시스] 수도권 데이터센터 분포도. (출처=CBRE코리아) 2026.07.13. [email protected] *재판매 및 DB 금지

공실률 5% 미만…임대료 6년 새 70% 상승

공급 제약에도 신규 데이터센터는 빠르게 임차인을 확보하고 있다. 2024년과 2025년 수도권 공급 물량의 임차 비중은 각각 99.7%, 99.4%로 수요가 공급에 비해 압도적 우위를 보이고 있다.

수도권 데이터센터 공실률도 5% 미만으로 역대 최저 수준을 기록 중이다. 2027년 공급 예정 물량의 16.0%, 2028년 물량의 23.5%가 이미 임차인을 확보하는 등 준공 전 선임차도 늘고 있다.

공급 부족과 임차 경쟁은 임대료 상승으로 이어졌다. 수도권 데이터센터 평균 상면 임대료는 2019년 ㎾당 약 14만원에서 2025년 약 25만원으로 6년 사이 70% 넘게 올랐다.

전력 확보가 어려워질수록 이미 전력을 공급받는 기존 데이터센터의 임대료와 자산 가치가 높아진 것으로 풀이된다.

투자자들의 가격 상승 기대도 높다. CBRE코리아의 2026년 투자자 의향 설문조사에서 국내 투자자의 88%가 데이터센터 자산 가격이 상승할 것으로 내다봤다.

국내 자산운용사와 보험사, 연기금뿐 아니라 글로벌 인프라펀드와 데이터센터 전문 운영사의 진입 가능성도 커지고 있다. 잠재 매수자가 늘어나면 개발사나 펀드가 자산을 안정화한 뒤 매각해 투자금을 회수하는 '엑시트' 경로도 넓어진다.

다만 모든 데이터센터가 수혜를 보는 것은 아니다. 전력과 수도권 입지, 신용도가 높은 임차인, 장기 임대차계약을 확보한 우량 자산을 중심으로 투자 수요가 집중될 것으로 예상됐다.

데이터센터 가격이 이미 아태 주요 시장과 비슷한 수준까지 오른 데다 기술 변화도 위험 요인이다. AI 서버의 전력 소비량과 발열량이 커지면서 기존 시설은 전력·냉각 설비를 보강해야 할 수 있다. 최신 서버를 수용하지 못하면 건물 자체는 멀쩡하더라도 자산 경쟁력이 떨어질 수 있다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 "한국 데이터센터 시장은 글로벌 AI 수요 확대와 공급 제약, 자본 유입이 맞물리며 투자 매력과 엑시트 가능성이 함께 부각되는 전환기에 있다"고 말했다.

이어 "전력과 입지, 우량 임차인을 확보한 자산을 중심으로 글로벌 인프라 자본과 데이터센터 전문 자본의 관심이 확대될 것"이라며 "임대차 구조와 재계약 가능성, 기술 진부화 대응 비용을 함께 검토해야 한다"고 덧붙였다.


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