금감원 "해외부동산 펀드 개인투자액 1.9조…손실 불가피"[일문일답]

"국내 금융사, 해외부동산 대체투자 원금 대비 5.9% 평가손실"

"해외부동산 공모펀드 손실로 민원 접수…불완전판매는 아직"

[서울=뉴시스] 서울 여의도 금융감독원 전경. (사진=뉴시스 DB) 2021.02.05. [email protected]

[서울=뉴시스] 김형섭 최홍 기자 = 금융감독원은 22일 국내 금융사의 해외부동산 대체투자와 별개로 공모펀드를 통한 개인투자자들의 투자 잔액은 1조9000억원 정도로 파악되고 있으며 배당 유보 상태이거나 자산 매각이 추진 중인 경우도 있어 일정 부분 개인투자자 손실이 불가피하다고 밝혔다.

금감원 김병칠 전략감독 부문 부원장보는 이날 금융회사 해외부동산 대체투자 관련 브리핑에서 개인투자자 손실과 관련해 이같이 설명했다.

이와 관련해 금감원에 해외부동산 공모펀드의 손실 발생으로 인한 민원이 접수돼 있지만 아직 불완전판매가 확인된 것은 없다고 전했다.

김 부원장보는 "해외부동산 대체투자와 관련해 특정 펀드의 손실 발생으로 인한 민원이 금감원에 접수된 것으로 알고 있다"며 "손실 발생 가능성을 알렸는지, 만기가 임박해서 펀드의 향후 처리 방향에 대해서 충분한 공시가 있었는지 등에 대해 앞으로 조사를 해서 확인할 예정이지만 지금 현재로서는 불완전판매가 확인된 바는 없다"고 말했다.

지난해 9월말 기준 56조4000억원 규모인 해외부동산 대체투자로 인한 국내 금융사의 확정된 손실과 관련해서는 "투자 원금 대비로 해서 지금 약 5.9% 정도의 평가손실을 기록을 하고 있는 것으로 확인되고 있다"고 전했다.

다음은 김 부원장보와의 일문일답 요지이다.

-해외부동산 펀드 관련 개인투자자 손실은.

"금융회사가 보유하고 있는 해외부동산 대체 투자에는 포함이 돼 있지 않지만 공모펀드를 통해서 투자한 사람들도 꽤 있다. 해외부동산 공모펀드 투자잔액은 2조3000억원으로 대부분인 1조9000억원 정도가 개인투자자들이 공모펀드를 통해서 해외에 투자한 것으로 파악되고 있다. 해외부동산 투자 공모펀드는 21개로 이 가운데 4개가 배당 유보 상태에 있고 올해 중에 만기가 도래하는 공모펀드는 8개가 있다. 8개 중에서 이익 배당 요구가 돼 있는 게 1개인데 배당이 이뤄지지 못하고 있기 때문에 일반 투자자에게 일정 부분 손실이 날 수 있을 것 같다. 자산 매각이 이뤄지는 것도 2건이 있는데 이 2건에 대해서도 손실이 발생할 가능성은 있다."

-국내 금융사의 해외부동산 대체투자에서 이미 손실이 확정된 규모는.

"국내 금융사의 해외부동산 대체투자 잔액이 지난해 9월말 기준 56조4000억원인데 투자 원금 대비로 해서 지금 약 5.9% 정도의 평가손실을 기록을 하고 있는 것으로 확인되고 있다."

-H지수 ELS와 달리 만기연장이 가능하다지만 해외부동산 시장이 지금처럼 계속 안좋으면 만기연장을 해도 손실은 계속 되는 것 아닌가.

"만약 해외 상업용 부동산의 현금흐름(캐시플로우)에 문제가 생긴다고 한다면 연장을 하더라도 쉽게 해결될 가능성은 드물다. 다만 캐시플로우에는 문제가 없는데 부동산 가격이 하락해서 LTV(담보인정비율) 조건에 미달돼 기한이익상실(EOD)이 나오는 경우는 보통은 투자자 간에 추가 대출을 일으키거나 대출자를 모집해 만기연장으로 끌고 가는 경우들이 많다. 그렇게 했을 경우 보통 3~5년 정도의 만기연장을 통해 부동산 가치가 다시 회복될 수 있는 시간을 벌 수 있는데 그렇게 될 경우 (임대료 등) 캐시플로우는 계속적으로 들어오는 것이기 때문에 추가적으로 손실이 발생되지 않고 나중에 투자 원리금 회수가 가능해질 수 있다."

[서울=뉴시스] 임대형 해외 부동산 공모펀드 현황. (자료=금감원 제공) *재판매 및 DB 금지

-단일자산 말고 복수자산의 손실 규모는 파악이 된 게 있나.

"복합자산 투자, 즉 블라인드 펀드에 투자된 규모가 약 20조원 정도 된다. 그것까지 포함해서 약 5.9% 정도의 평가손실이 난 것이다. 단일자산 투자에서 발생되는 손실이 블라인드 펀드 투자 손실보다 약 1.5배 정도 높게 나타나는 게 일반적인 상황이다. 블라인드 투자는 아무래도 투자 대상이 분산돼 있기 때문에 상대적으로 손실이 낮은 것으로 파악되고 있다."

-해외부동산 가격 회복을 긍정적으로 볼 수 있는가.

"최근 시장에서 나오는 의견을 종합해 보면 올해에도 해외 상업용 부동산의 가격 하락이 일정 부분 있을 수 있다는 게 공통된 의견이다. 다만 그 폭이 2023년처럼 크지는 않을 것이라고 한다. 또 북미 지역은 지난해 가격 조정을 상당히 많이 받았는데 유럽 쪽은 가격 조정이 상대적으로 조금 더딘 편이었다. 그래서 올해 북미 지역에서의 손실은 조금 덜 발생할 것 같지만 유럽 쪽에 투자된 물건은 일정 부분 손실이 발생할 것 같다는 예상을 저희도 하고 있다. 올해 들어서 EOD가 발생한 것들도 주로 유럽 쪽에서 나타나고 있는 상황이다."

-해외 상업용 부동산 가격 하락 원인으로 재택근무 정착이 언급되는데 이를 구조적인 변화라고 본다면 부동산 가격이 크게 회복될 가능성이 있는가.

"재택근무가 보편화됨에 따라서 앞으로 상업용 부동산 경기가 회복되기 어려울 것이라는 의견도 일부 있지만 전체적으로는 재택근무에 따른 상업용 부동산의 공실률은 지금 어느 정도 피크를 치고 있다라는 게 일반적인 의견이다. 또 완전 재택근무에서 부분적 재택근무로 전환하는 비중도 꽤 늘어나고 있기 때문에 상업용 부동산의 가격 하락은 이미 선반영된 것 아니냐는 예상도 하고 있다."

-해외부동산 투자와 관련한 금융사 영업 행위에서 불안전 판매 같은 게 확인된 것이 있는가.

"해외부동산 대체투자와 관련해 특정 펀드의 손실 발생으로 인한 민원이 금감원에 접수된 것으로 알고 있다. 손실 발생 가능성을 알렸는지, 만기가 임박해서 펀드의 향후 처리 방향에 대해서 충분한 공시가 있었는지 등에 대해 앞으로 조사를 해서 확인할 예정이다. 다만 지금 현재로서는 불완전판매가 확인된 바는 없다."

-금감원 차원에서 당시 해외부동산 대체투자가 적정했다거나 리스크 관리 수준이 어땠는지 등에 대해 검토나 점검할 계획이 있는가.

"해외부동산 대체투자에 대해서는 몇 년 전부터 모범규준을 마련해서 해외부동산 투자를 할 때 금융회사가 준수해야 되는 여러 절차들을 규정해 놓고 있다.그래서 그러한 절차들을 투자 과정에서 제대로 준수했는지에 대해서는 향후 해당 금융회사들을 검사할 때 그런 부분을 포함할 것이다."

-해외부동산 대체투자 관련해서 최악의 시나리오를 가정한 스트레스 테스트 결과가 있는가.

"상업용 부동산이 추가적으로 상당폭 하락할 것이라는 가정을 하고 스트레스 테스트도 해봤다. 그 결과 규제 비율을 하회한다든지 하는 위험이 발생하는 금융회사가 나타나지 않았다. 저희들이 충분히 감내 가능하다고 생각하는 이유도 거기에 있다. 개별적인 금융회사 차원에서도 문제가 되지는 않을 것 같다."


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