[일문일답]우리금융 "세일&리스백, 채무자 도덕적해이 대책마련"

【서울=뉴시스】김재현 기자 = 우리금융그룹은 이르면 이달 말이나 내달 중으로 '세일 앤드 리스백(Sale & Leaseback·매각 후 재임대)' 개념을 활용한 가계부채 지원방안을 실시한다고 12일 밝혔다.

 최근 부동산 시장 침체로 인해 어려움을 겪고 있는 하우스푸어를 구제하기 위한 방안으로 주택담보대출 원리금 상환이 어려운 1주택 소유 실거주자의 부실을 막기 위한 대책이다.

 이 방안에 따라 채무자는 원리금 상환이 어렵다고 판단될 경우 신탁사에 부동산을 신탁하고 신탁기간(3~5년)동안 대출이자 수준의 임대료를 납입하며 기존의 집에서 계속 살 수 있다.

 해당 주택은 신탁기간 만료 또는 임대료 장기 미납의 경우 매각된다. 이 때 은행은 대출금 규모의 매각대금을 취하고 채무자는 남은 매각대금을 가져가게 된다.

 우리금융은 채무자의 도덕적 해이를 막기 위해 엄격한 조건을 적용키로 했다. 기존 대출원금 및 연체이자에 대한 감면 혜택이 없으며 은행이 보유하는 선순위 수익증권의 액면가액은 기존 대출금에 연체이자를 합한 금액으로 산정된다.

 특히 우리금융은 채무자가 임대료를 일정기간 연체하는 경우 채무자의 동의 없이 주택을 매각할 수 있도록 했다.

 다음은 우리금융 측과의 일문일답.

 ▲지원 대상자의 구체적 요건은.

 "다른 금융기관 대출이 없고 우리은행에서만 대출거래를 하는 1주택 소유 실거주자로서 '일시상환 원금 및 분할상환 원리금 연체자 또는 1개월 이상 이자 연체자' 중 기한이익을 상실하지 않은 자를 대상으로 한다. 대출이자 수준의 임대료 납입이 가능한 자(소득 증빙 필요)로 한정되며 다른 채무 재조정 프로그램 참여자는 제외된다."

 ▲시행 시기는 언제인가?

 "금주부터 우리은행 내부절차를 진행하여 빠르면 9월말에서 10월중으로 상품을 출시할 수 있을 것으로 예상하고 있다."

 ▲연체자들의 도덕적 해이가 우려된다는 주장도 있는데

 "시장에서 우려하는 도덕적 해이를 방지하기 위해 조건을 엄격히 적용하고 있다. 기존 대출원금 및 연체이자의 감면은 없으며 은행이 보유하는 선순위 수익증권의 액면가액은 기존 대출금에 연체이자를 합산한 금액으로 한다. 임대료를 일정기간 연체하는 경우 채무자 동의 없이 주택을 매각할 수 있다. 더해 임대료는 대출이자와 유사한 수준에서 결정된다."

 ▲일각에서는 집 없는 서민과의 형평성 문제를 제기하기도 하는데 이에 대한 입장은? 집없는 서민 연체자들에 대한 대책은 없는지.

 "우리은행은 현재 서민층을 위해 새희망홀씨·바꿔드림론 등 대출상품을 취급 중에 있고 하우스리스를 대상으로 전·월세 임차보증금 지원을 위한 구체적인 실행방안 및 저소득층을 위한 고금리 적금 출시했다. 또 연체자를 대상으로 선제적인 프리워크아웃 제도 실시를 검토하고 있다.

 즉 우리은행은 이미 고객의 상황에 맞는 맞춤상품 개발을 진행하여 왔으며 이번에 주택의 자산가치가 급락한 가운데 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪고 있는 고객을 위해 본 맞춤 지원책을 실시하게 된 것이다."

 ▲우리은행 대출만 있는 고객으로 한정하는 이유는 무엇인가? 타 금융기관 대출을 함께 쓰는 사람은 본 지원책의 혜택을 볼 수 없는 것인가.

 "본 지원책의 대상자 범위를 다른 금융기관의 대출이 있는 고객으로 확대할 경우 대상자 선정, 대출채권의 수익증권 전환, 임대조건 세부사항 결정 등에 있어서 다른 금융기관과 합의하는 데 많은 시간이 소요될 수밖에 없다. 빠른 상품 출시를 위해 일단 우리은행 대출만 있는 고객으로 한정한 것이다.

 더해 우리은행 대출과 함께 그룹 비은행 계열사인 우리파이낸셜, 우리금융저축은행 대출을 가진 고객을 살펴본 결과 본 지원책의 자격조건을 만족시키는 고객이 없었다."

 ▲주택 매입가격 산정 이슈는 없는가.

 "본 지원책은 채무자가 주택소유권을 이전하는 방식이 아닌 신탁하는 방식이므로 원천적으로 매입가격 이슈가 없다. 본 지원책 이용 시점에 주택 매입가격을 따로 정하지 않는다. 은행은 향후 주택이 매각되는 경우, 매각대금에서 기존 대출금에 해당하는 금액만을 수취하고 채무자는 잔여금액을 갖는다. 즉 향후 매각이익은 채무자에게 귀속되며 매각손실은 채무자가 우선적으로 부담하는 구조이다."

 ▲부동산 관리처분신탁 방식으로 결정하게 된 이유는.

 "SPC를 설립해 주택을 매각하고 향후 재매입하는 구조에서는 주택 거래에 따른 취득세 등 비용이 과다 발생해 임대료 상승이 불가피하다. 또 매매가격에 대한 이슈가 발생하게 됨에 따라 주택 소유 채무자를 위한 대책으로는 적절치 않은 것으로 판단됐다. 따라서 이러한 문제점이 없는 부동산 관리처분신탁 방식으로 결정하게 됐다."

 ▲채무 재조정 방식을 활용하면 보다 간단한 것 아닌가.

 "우선 기존 채무 재조정 방식을 활용할 경우 다른 채권자에 의한 경매 등 법적 절차로부터 채무자를 보호하기가 어려워 주거안정 효과를 기대할 수 없다. 또 기존 채무가 없어진 것이 아니므로 채무자가 신용불량자로 전락할 위험이 상대적으로 높다는 문제점이 있다.

 이와 함께 이자 면제, 이자 납입 유예, 원금 일부 탕감 등을 제공하는 채무 재조정 방식의 경우 무주택 서민과의 형평성 문제 및 채무자들의 도덕적 해이 문제를 유발시킬 가능성이 상대적으로 높아 금번 대상자를 지원하는 대책으로는 적절치 않다는 판단이다."

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