국토연구원 "전세가격, 3~9개월 시차 두고 매매가 영향"

주택임대차시장 구조 변화 분석 리포트

"토허구역, 임대차엔 영향 확인 안 돼"

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 서울 강남구의 한 공인중개사무소에 물건 안내문이 붙어 있는 모습. 2026.04.30. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 주택 매매가격이 단기간에 전세가격에 영향을 준다면, 전세가격이 오르내리는 영향은 보다 긴 시차를 두고 매매가격에 영향을 주는 것으로 나타났다.

국토연구원은 박진백 부연구위원과 연구진이 수행한 '최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점' 연구 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

14일 보고서에 따르면, 연구진은 1986년 1월부터 지난해 12월까지 한국부동산원 매매가격지수, 전세가격지수와 국가데이터처 경기종합지수를 분석했다.

분석 결과 매매가격 충격에 따른 전세가격의 반응은 1~3개월의 단기간에 집중적으로 나타났다가 빠르게 소멸했다. 최근에는 2020년 전후 매매시장이 과열됐던 시기에 전세시장으로의 가격 전이 효과가 강화됐다.

연구진은 "2022년 이후에는 충격 반응이 전반적으로 약화됐다"며 "전세의 월세 전환 가속화 등 구조적 변화로 인해 매매가격이 전세가격에 미치는 영향이 점차 축소되고 있다"고 분석했다.

반대로 전세가격이 매매가격에 미치는 영향은 3~9개월의 중장기 시차에서 나타나고, 최근 들어 충격 반응이 확대되는 양상이다.

매매가격이 1%포인트(p) 상승할 때 24개월 누적 전세가격 반응은 2025~2026년 기준 24개월 누적 2.99%였고, 같은 기간 전세가격 상승 충격은 0.98%로 집계됐다.

임대차2법, 계약갱신청구권(갱신요구권), 토지거래허가구역 등 최근 임대차 제도 변화가 시장에 준 영향에 대한 분석도 나왔다.

연구진은 "임대차2법이 도입된 2020년 7월 이후 신규 전세가격이 빠르게 상승하면서 신규, 갱신계약간 가격 차이가 형성됐다"며 "최근에는 신규 전세가격이 갱신가격을 상회함에 따라 시장에서는 신규 계약보다 갱신계약을 선호하는 상황"이라고 설명했다.

갱신요구권과 관련해선 "서울은 장기적으로 가격이 먼저 움직이고 갱신율이 뒤따르는 일방적 선행관계가 나타난다"며 "서울 전세시장의 높은 가격 변동성이 임차인의 갱신권 행사 여부를 결정짓는 핵심 요인으로 작용하고 있다"고 진단했다.

다만 토지거래허가구역 도입과 전월세 매물 증감 사이에 상관관계는 나타나지 않았다.

연구진은 "토지거래허가제는 매매 매물에는 유의한 감소 효과를 보이나 전세·월세 매물에는 통계적으로 유의한 영향이 확인되지 않는다"며 "제도 효과가 시장별로 비대칭적으로 작용하는 것으로 분석된다"고 했다.

연구진은 주택 임대차시장 안정 방안으로 ▲임대 공급 구조 개편 ▲공공임대 역할 강화 ▲전세 유동성 관리 등을 제시했다.

구체적으로 "민간임대공급 구조를 개인 중심에서 기업형 장기임대 중심으로 재편하되, 임대료 안정화 및 임차인 주거 안정 등 공공성 요건 충족을 전제로 안정적 임대공급 기반을 구축해야 한다"며 "공공임대주택은 매입·전세임대 등 공급방식 다변화와 장기임대 확대를 통해 시장 변동 대응 기능을 강화해야 한다"고 말했다.

아울러 "전세자금대출 보증 축소와 DSR 적용의 단계적 확대를 통해 전세시장으로의 과도한 유동성 유입을 억제하고 차입 의존 구조를 완화해야 한다"고했다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]