서울 역세권 모아타운 용적률 최대 500%…인센티브 확대

역세권·간선도로변 준주거 상향 추진

2종 7층 이하 층수 규제도 개선

공동시설 개방 없이도 인센티브 적용

[서울=뉴시스] 배훈식 기자 = 오세훈 서울시장이 지난해 8월19일 오후 서울 서대문구 현저동 모아타운 예정지에서 모아주택 활성화 방안을 발표하고 있다. 2025.08.19. [email protected]

[서울=뉴시스]최현호 기자 = 서울시는 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 주택공급을 늘리기 위해 '모아주택·모아타운' 심의 기준을 손질한다고 9일 밝혔다.

이번 개선안은 ▲역세권·간선도로변 준주거지역 상향 세부 기준 마련 ▲제2종 일반주거지역(7층 이하) 층수 규제 개선 ▲주민공동시설 용적률 인센티브 확대 ▲통합심의 표준처리절차 마련 등이 핵심이다.

모아주택·모아타운은 개별 필지 단위 개발이 어려운 지역을 하나의 생활권으로 묶어 정비하고 도로·공원·주차장 등 생활기반시설을 함께 확충하는 서울형 소규모 정비사업이다. 시는 2022년 시행 이후 후보지 선정, 관리계획 수립, 223건의 통합심의 과정에서 축적한 행정 경험과 현장 의견을 바탕으로 이번 제도 개선을 마련했다.

역세권·간선도로변, 준주거지역으로 상향

역세권과 간선도로변에 있는 모아타운은 준주거지역으로 상향해 용적률을 높이고 일반분양 물량을 확대한다. 준주거지역으로 상향되면 상한용적률은 최대 400%까지 적용된다. 매입임대주택을 함께 공급하면 법적상한용적률인 최대 500%까지 적용받을 수 있다.

적용 대상은 모아타운 내 제3종 일반주거지역 가운데 모아주택 사업구역 면적의 절반 이상이 역 승강장으로부터 350m 이내에 있거나 폭 20m 이상 간선도로변에서 50m 이내에 있는 경우다.

역세권은 지하철·국철 승강장 중심 350m 이내, 간선도로변은 도로 폭 20m 이상이어야 한다. 구역 둘레의 8분의 1 이상이 도로에 접해야 하며, 밀도 증가에 따라 추가로 필요한 기반시설 용량 등을 고려해 위원회 심의에서 결정된다.

2종 7층 이하 층수 규제 개선

7층 이하 저층 주거지의 층수 제한도 일부 완화된다.

기존에는 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서 가로주택정비사업을 추진할 경우 건물 높이가 평균 13층 이하로 제한됐다. 앞으로는 이 지역이 주변의 다른 2종 이상 주거지역과 붙어 있고, 블록 단위 모아주택으로 추진되는 경우 평균 13층 제한을 넘는 설계도 가능해진다.

공동시설 인센티브 확대

주민공동시설 설치에 따른 용적률 인센티브도 확대된다. 그동안 운동시설, 도서실 등 주민공동시설을 지역사회에 개방해야 용적률 완화 혜택을 받을 수 있었지만 앞으로는 개방 여부와 관계없이 같은 혜택을 적용받는다.

주민공동시설을 지상층에 설치해도 해당 시설의 용적률만큼 법적상한용적률 범위 안에서 완화를 받을 수 있다. 시는 지하층을 주차장 중심으로 활용하고 지하 공사비를 줄여 사업성을 높일 수 있을 것으로 보고 있다.

이와 함께 올해 2월부터 소규모주택정비사업 통합심의 대상에 경관·교통·재해·교육 분야가 추가되면서 신속한 심의를 위한 표준처리절차도 마련했다. 자치구가 심의 신청 전 통합심의 대상 여부를 판단할 수 있도록 체크리스트를 도입하고 협의 절차를 표준화해 사전검토 기간을 단축할 계획이다.

최진석 서울시 주택실장은 "이번 개선은 법령 개정사항을 신속히 반영하고 현장에서 제기된 규제를 적극 개선하는 데 중점을 뒀다"며 "모아주택·모아타운이 노후 저층주거지의 주거 안정을 이끄는 대표적인 주택공급 모델로 자리 잡을 수 있도록 제도 개선을 지속해 나가겠다"고 말했다.


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